Rental Real Estate Taxes

2022 Steuerklassen
Steuersatz 2022	Einzelfiler	Verheiratete Einreichung gemeinsam	Haushaltsvorstände
10%	0 $ bis 10.275 $	0 $ bis 20.550 $	0 $ bis 14.650 $
12%	10.275 $ bis 41.775 $	20.550 $ bis 83.550 $	14.650 $ bis 55.900 $
22%	$41.775 bis $89.075	$83.550 bis $178.150	55.900 $ bis 89.050 $
24%	$89.075 bis $170.050	178.150 $ bis 340.100 $	$89.050 bis $170.050
32%	170.050 $ bis 215.950 $	$340.100 bis $431.900	170.050 $ bis 215.950 $
35%	$215.950 bis $539.900	$431.900 bis $647.850	$215.950 bis $539.900
37%	Über $539.900	Über $647.850	Über $539.900

Wenn Sie beispielsweise 10.000 US-Dollar an Mieteinnahmen haben und sich in der Steuerklasse von 22 % befinden, schulden Sie 2.200 US-Dollar an Steuern auf diese Mieteinnahmen.

So berechnen Sie Mieteinnahmen

Der IRS beschreibt Mieteinnahmen als „jede Zahlung, die Sie für die Nutzung oder Besetzung der Immobilie erhalten“. Zu den Mieteinnahmen zählen neben den regelmäßigen Mietzahlungen:

• Vorauszahlungen für die Miete. Dies ist jeder Betrag, den Sie vor dem abgedeckten Zeitraum erhalten. Wenn Sie beispielsweise die erste und die letzte Monatsmiete eines Mieters im Voraus einziehen, zählen beide Zahlungen als Einkommen, wenn Sie das Geld erhalten.
• Kautionen. Wenn Sie planen, die Kaution eines Mieters am Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben, zählt dies nicht als Mieteinnahmen. Wenn Sie jedoch einen Teil der Kaution einbehalten, um beispielsweise Schäden zu decken, gilt dieser Teil als Einkommen. Als letzte Mietzahlung verwendete Kautionen gelten als Vorausmieten.
• Zahlungen für die Kündigung von Mietverträgen. Wenn ein Mieter Sie bezahlt, um einen Mietvertrag zu kündigen, gilt der Betrag, den Sie erhalten, als Miete und zählt als Einkommen.
• Vom Mieter bezahlte Eigentümerkosten. Wenn ein Mieter Ihre Ausgaben übernimmt, ist der Betrag in Ihren Mieteinnahmen enthalten. Nehmen wir zum Beispiel an, ein Mieter zahlt die Wasser- und Abwasserrechnung für das Mietobjekt und zieht den Betrag von seiner Mietzahlung ab. Ist der Mieter nicht zur Zahlung dieser Rechnung verpflichtet, gilt der vom Mieter gezahlte Betrag als Mieteinnahmen.
• Anstelle der Miete erhaltene Eigentums- oder Dienstleistungen. Angenommen, Ihr Mieter ist Maler und bietet an, die Immobilie für zwei Monatsmieten zu streichen. Als Mieteinnahmen gilt der Betrag, den der Mieter für diese zwei Monate gezahlt hätte.
• Leasing mit Kaufoption. Wenn der Mietvertrag Ihrem Mieter die Möglichkeit einräumt, die Immobilie zu kaufen, gelten die Zahlungen, die Sie erhalten, als Mieteinnahmen.
• Teilinteresse. Wenn Sie einen Teil einer Mietwohnung besitzen, müssen Sie Ihren Anteil an den Mieteinnahmen melden.

Steuerabzüge für Mietimmobilien

Während Mieteinnahmen als normales Einkommen besteuert werden, können Sie dieses Einkommen – und Ihre Steuerrechnung senken – indem Sie erstattungsfähige Ausgaben abziehen. Als Vermieter von Mietobjekten können Sie in der Regel Ihre Aufwendungen für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie abziehen, einschließlich Zahlungen, die Sie im Zusammenhang mit der Immobilie leisten für:

• Werbung
• Auto- und Reisekosten
• Reinigung und Instandhaltung
• Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA) zwei
• Versicherung
• Anwalts- und Anwaltskosten
• Hypothekenzinsen
• Immobilienverwaltung
• Grundsteuern
• Dienstprogramme, Schädlingsbekämpfung und andere Dienstleistungen

Diese Abzüge werden in der Regel im selben Jahr vorgenommen, in dem Sie das Geld ausgeben. Sie können auch die Kosten für den Kauf und die Verbesserung Ihres Mietobjekts abziehen, aber das funktioniert anders. Anstatt einen großen Abzug auf einmal geltend zu machen, decken Sie diese Kosten im Laufe der Zeit durch Abschreibung.

Abschreibung von Mietobjekten

Die Abschreibung ist eine der größten Steuervorteile, die Eigentümer von Mietimmobilien erhalten. Es ermöglicht Ihnen, die Kosten für den Kauf und die Verbesserung einer Mietwohnung über die Nutzungsdauer abzuziehen und somit Ihr steuerpflichtiges Einkommen zu senken.

Nach 1986 in Betrieb genommene Mietwohnungen werden nach dem Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) abgeschrieben. Bei dieser Bilanzierungsmethode werden die Kosten über 27,5 Jahre verteilt – die Zeitspanne, in der der IRS die „Nutzungsdauer“ einer Mietwohnung berücksichtigt. Gewerbeimmobilien werden über 39 Jahre abgeschrieben.

Welche Immobilie ist abschreibungsfähig?

Es überrascht nicht, dass der IRS spezifische Abschreibungsregeln hat. Sie können ein Mietobjekt nur dann abschreiben, wenn alle der folgenden Aussagen zutreffen:

• Sie besitzen die Immobilie. Für den IRS sind Sie der Eigentümer, auch wenn die Immobilie verschuldet ist.
• Sie nutzen die Immobilie in Ihrem Unternehmen oder als Erwerbstätigkeit (zB als Vermietung).
• Die Immobilie hat eine bestimmbare Nutzungsdauer, d. h. sie nutzt sich ab, verfällt, wird verbraucht, veraltet oder verliert durch natürliche Ursachen ihren Wert.
• Die Immobilie soll mindestens ein Jahr halten.

Sie können eine Mietsache nicht abschreiben, wenn Sie sie im selben Jahr in Betrieb genommen und entsorgt (oder nicht mehr gewerblich genutzt) haben.

Land ist nicht abschreibungsfähig, weil es nie „aufgebraucht“ wird. Ebenso können Sie die Kosten für Rodung, Bepflanzung und Landschaftsgestaltung nicht abschreiben, da diese Kosten an Land und nicht an Gebäude gebunden sind.

So berechnen Sie die Abschreibung einer Mietimmobilie

Um zu bestimmen, wie viel Sie jedes Jahr abschreiben müssen, ist es nicht so einfach, Ihren Kaufpreis durch 27,5 zu teilen. Stattdessen sind einige grundlegende Schritte zu befolgen:

1. Bestimmen Sie die Grundlage der Immobilie. Dies ist der Betrag, den Sie (in bar, mit einer Hypothek oder auf andere Weise) bezahlt haben, um die Immobilie zu erwerben. Sie können bestimmte Abwicklungsgebühren und Abschlusskosten in die Basis einbeziehen.
2. Trennen Sie die Kosten für Grundstücke und Gebäude. Land ist nicht abschreibungsfähig (wie bereits erwähnt, es wird nie aufgebraucht), sodass Sie nur die Kosten von Gebäuden abschreiben können. Verwenden Sie zur Ermittlung des Wertes entweder den Verkehrswert des Gebäudes und des Grundstücks beim Kauf der Immobilie oder stützen Sie sich auf die veranlagten Grundsteuerwerte. Nehmen Sie beispielsweise an, Sie kaufen eine Mietimmobilie für 300.000 US-Dollar. Der jüngste Grundsteuerbescheid bewertet die Immobilie mit 280.000 US-Dollar, davon 252.000 US-Dollar für das Eigenheim und 28.000 US-Dollar für das Land. Daher können Sie 90% (252.000 $ ÷ 280.000 $) des Kaufpreises dem Haus zuordnen. Die restlichen 10 % (28.000 $ ÷ 280.000 $) repräsentieren das Land.
3. Bestimmen Sie Ihre Basis im Haus. Nachdem Sie nun die Basis im Grundstück (Haus plus Grundstück) und den Wert der Gebäude kennen, können Sie Ihre Basis im Eigenheim berechnen. Im obigen Beispiel wäre Ihre Basis 270.000 USD (90 % von 300.000 USD). Das ist der Betrag, den Sie abschreiben können.

Qualifizierter Betriebseinkommensabzug

Immobilienbesitzer können Ausgaben und Abschreibungen absetzen, aber die Steuererleichterungen enden hier nicht.

Abschnitt 199A des Internal Revenue Code (IRC) sieht eine weitere Steuervergünstigung namens QBI-Abzug vor, die es Durchleitungsunternehmen ermöglicht, ihr qualifiziertes Geschäftseinkommen (QBI) zu reduzieren. Obwohl es Einkommensgrenzen gibt, können anspruchsberechtigte Steuerzahler bis zu 20 % ihrer durchgeflossenen Geschäftseinkünfte abziehen – einschließlich der Mieteinnahmen aus einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie. Beachten Sie jedoch, dass QBI nur qualifiziert ist, wenn Sie Ihr Eigentum aktiv verwalten.

Die 14-Tage- oder 10%-Regel

Welche Steuervorteile Ihnen zustehen, hängt davon ab, wie viele Tage die Immobilie pro Jahr vermietet wird und wie viel Zeit Sie in der Wohnung verbringen. Hier sind die drei Hauptkategorien:

1. Vermietet für 14 Tage oder weniger pro Jahr. In diesem Fall müssen Sie die Mieteinnahmen nicht melden. Das Haus gilt als privater Wohnsitz, und Sie können Hypothekenzinsen und Grundsteuern abziehen, jedoch keine Ausgaben als Mietaufwendungen abziehen. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, wird sie als privater Wohnsitz und nicht als Anlageimmobilie behandelt.
2. Länger als 15 Tage gemietet und weniger als 14 Tage genutzt. Unter diesen Bedingungen gilt das Objekt als Mietobjekt. Sie melden die Mieteinnahmen und ziehen bestimmte Mietkosten basierend auf dem Prozentsatz der Tage ab, an denen das Haus vermietet wurde.
3. Mehr als 14 Tage oder 10 % der gesamten Miettage der Wohnung genutzt. Die Immobilie gilt in diesem Fall als privater Wohnsitz, und Sie können Hypothekenzinsen und Grundsteuern abziehen. Auch Mietaufwendungen können abgesetzt werden, jedoch nur bis zur Höhe der Mieteinnahmen.

Steuern beim Verkauf einer Mietimmobilie

Wenn Sie eine Mietimmobilie verkaufen, müssen Sie möglicherweise zwei Arten von Steuern zahlen: Kapitalgewinne und Abschreibungsrückerstattung.

Kapitalertragsteuer

Wenn Sie eine Immobilie länger als ein Jahr besitzen, werden alle Veräußerungsgewinne mit dem langfristigen Kapitalertragssatz besteuert. Hier ist ein Blick auf die Kapitalertragsteuerklassen für 2022:

Kapitalertragsteuerspannen für 2022
Rate	Single	Verheiratete Einreichung gemeinsam	Haushaltsvorstände
0%	0 $ bis 41.675 $	0 $ bis 83.350 $	0 $ bis 55.800 $
fünfzehn%	Über $41.675 bis $459.750	Über 83.350 $ bis 517.200 $	Über 55.800 $ bis 488.500 $
20%	Über $459.750	Über $517.200	Über 488.500 $

Umgekehrt, wenn Sie nach weniger als einem Jahr Eigentum verkaufen, ist der Gewinn ein kurzfristiger Kapitalgewinn, der als normales Einkommen mit Ihrem Grenzsteuersatz besteuert wird.

Abschreibungsrückerstattungssteuer

Wenn Sie Ihr Mietobjekt verkaufen, merkt sich der IRS die von Ihnen vorgenommenen Abschreibungsabzüge – und will einen Teil dieses Geldes zurück. Dies wird als Abschreibungsrückerstattung bezeichnet und kann für unvorbereitete Immobilienbesitzer einen finanziellen Schock bedeuten.

Die Wertberichtigung bezieht sich auf den Teil des Gewinns, der auf die bereits vorgenommenen Wertminderungen zurückzuführen ist. Wenn Sie beispielsweise 10 Jahre lang 6.000 US-Dollar pro Jahr abgeschrieben haben, schulden Sie beim Verkauf eine Abschreibungsrückerstattungssteuer auf 60.000 US-Dollar.

Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie die Abschreibungsrückerstattungssteuer vermeiden können, indem Sie Ihr Mietobjekt nicht abschreiben, denken Sie noch einmal darüber nach. Der IRS berechnet die Wiedereinziehung der Abschreibung basierend auf dem, was Sie hätten abschreiben sollen – unabhängig davon, ob Sie es tatsächlich getan haben oder nicht.

Die Steuer basiert auf Ihrem normalen Einkommensteuersatz und ist auf 25 % begrenzt. Sie melden dies auf dem Formular 4797, Verkauf von Geschäftseigentum.

Was ist eine 1031-Börse?

Bei einem 1031-Austausch können Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie gegen eine andere tauschen, wobei Kapitalgewinne und Abschreibungssteuern aufgeschoben werden. Die ausgetauschten Eigenschaften müssen „gleichartig“ sein, was jedoch nicht bedeutet, dass die Eigenschaften identisch sein müssen. Stattdessen sind Immobilien laut IRS gleichartig, „wenn sie von gleicher Natur oder Beschaffenheit sind, auch wenn sie sich in Grad oder Qualität unterscheiden“. Im Allgemeinen gelten reale Eigenschaften als gleichartig, unabhängig davon, ob sie verbessert oder nicht verbessert wurden.

Welche Abzüge kann ich für ein Mietobjekt geltend machen?

Wenn Sie eine Mietwohnung besitzen, können Sie mehrere Abzüge nutzen, um Mieteinnahmen auszugleichen und Steuern zu senken. Im Allgemeinen können Sie qualifizierte Mietkosten (z. B. Hypothekenzinsen, Grundsteuern, Zinsen und Nebenkosten), Betriebskosten, Reparaturkosten und Abschreibungen abziehen. Möglicherweise können Sie auch zusätzliche 20 % Ihres qualifizierten Betriebseinkommens (QBI) abziehen.

Wie melden Sie Mieteinnahmen?

Sie melden Einnahmen und Ausgaben aus Mietimmobilien auf dem Formular 1040, der US-Einkommenssteuererklärung oder dem Formular 1040-SR, der US-Steuererklärung für Senioren, und in Anhang E (Formular 1040), Ergänzende Einnahmen und Verluste.

Die Quintessenz

Immobilienvermietungen sind für Investoren eine beliebte Möglichkeit, den Immobilienmarkt zu erschließen. Als Vermieter von Mietwohnungen haben Sie das Potenzial, durch das Eintreiben von Mieten und durch Wertsteigerungen Geld zu verdienen. Während Sie auf die Einkünfte aus Ihrer Mietwohnung Steuern schulden, können Sie Ihr Einkommen – und damit Ihre Steuerbelastung – durch verschiedene Abzüge reduzieren.

Steuern können einen erheblichen Einfluss auf Ihr Endergebnis haben. Es ist eine gute Idee, mit einem qualifizierten Steuerspezialisten zusammenzuarbeiten, der Ihnen helfen kann, die Regeln zu verstehen und sie für Ihre Situation so günstig wie möglich anzuwenden.