Evaluating Real Estate Investments –Sponsor Compensation | Whitman Legal Solutions, LLC

Laut ZipRecruiter beträgt das durchschnittliche Musikergehalt 47.003 US-Dollar pro Jahr, verglichen mit dem nationalen Durchschnittsgehalt von 74.378 US-Dollar. Wenn man bedenkt, dass zumindest professionelle klassische Musiker fast immer einen Bachelor-Abschluss haben, viele einen Master haben und einige einen Doktortitel haben, ist das eine jahrelange Ausbildung, um ein unterdurchschnittliches Gehalt zu erzielen.

Außerdem verdienen die meisten Musiker ihr Geld nicht mit einem einzigen Job. Viele haben eine Lehrtätigkeit an einer Schule, Musikschule oder Universität, die ein Grundgehalt bietet. Die meisten haben jedoch auch Privatschüler, die sie nach Unterrichtsstunden bezahlen. Der Unterricht findet in der Regel wöchentlich statt und bietet ein relativ stabiles Zusatzeinkommen. Musiker können auch sporadische Einnahmen aus Hochzeitskonzerten, Lehrtätigkeiten in einem Sommercamp oder Spezialseminar oder als Juroren bei Wettbewerben erzielen. Musiker, die Komponisten oder Aufnahmekünstler sind, können auch Lizenzgebühren erhalten, je nachdem, wie viele Kopien ihrer Musik verkauft werden.

ZipRecruiter sagt nicht, ob seine Zahlen mehrere Einkommensquellen oder nur das Grundgehalt eines Jobs beinhalten. Aber es ist fast sicher, dass ZipRecruiter die Kosten, die mit dem Beruf als Musiker verbunden sind, nicht berücksichtigt.

Darstellende Musiker müssen zuerst ein professionelles Instrument kaufen. Blasinstrumente auf professionellem Niveau können mehrere Tausend bis Zehntausende Dollar kosten. Professionelle Saiteninstrumente beginnen bei Zehntausenden von Dollar und können Millionen für ein Instrument eines berühmten Herstellers kosten. Sobald diese Investition getätigt ist, müssen Musiker für Wartung, Zubehör und Versicherung bezahlen.

Die meisten Musiker müssen Gewerkschaftsbeiträge zahlen, Konzertkleidung und Musik kaufen und für ihren eigenen Transport (und den ihres Instruments) zu und von Konzerten bezahlen, die manchmal eine gewisse Entfernung haben können. Manche Musiker haben Agenten, die ihren Lohn kürzen oder die Miete für Studios zahlen, in denen sie unterrichten. Diese Betriebsausgaben mindern das effektive Einkommen des Musikers.

Auch die Sponsoren von Immobilienfonds erhalten eine Vergütung aus mehreren Quellen. Wie bei Musikern kann ein Teil dieser Vergütung ziemlich regelmäßig eingehen, und einige sind sporadisch. Und wie Musiker müssen auch Sponsoren von Immobilienfonds eine Vorabinvestition in ihr Geschäft tätigen, und sie haben zahlreiche laufende Ausgaben, die für die Führung ihrer Geschäfte erforderlich sind.

Dieser Artikel ist einer in einer Reihe über die Bewertung von Immobilieninvestitionen. In diesem Artikel geht es um die Sponsorenvergütung.

Arten der Sponsorenvergütung

Die Sponsorenvergütung fällt normalerweise in zwei Kategorien – Gebühren und Carried Interest. Gebühren sind Zahlungen für eine bestimmte Dienstleistung, die der Sponsor bereitstellt, und können einmalig oder fortlaufend sein. Ein Sponsor kann beispielsweise einmalige Gebühren für die Strukturierung und Vermarktung des Fonds, die Suche nach Investitionen, die Suche nach einer geeigneten Hypothekenfinanzierung oder die Suche nach einem Käufer für jede Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs erhalten. Darüber hinaus können Sponsoren laufende Gebühren für die Überwachung von Bau- oder Renovierungsarbeiten, die Überwachung der Immobilienverwaltung oder als Bürge für die Verpflichtungen des Fonds erhalten.

Auch Sponsoren erhalten ein Carried Interest am Immobilienfonds. Um den Sponsoren einen Anreiz zu geben, die Investition gut zu verwalten, haben sie Anspruch auf einen Prozentsatz des Gewinns, wenn die Immobilie verkauft wird. Gelegentlich erhält der Sponsor auch einen Prozentsatz der Betriebseinnahmen, sofern die Immobilie gut läuft.

Ein Unterschied zwischen Gebühren und Carried Interest ist ihre Priorität im Wasserfall für Investoren (Informationen zu Wasserfällen finden Sie in meinem vorherigen Artikel Wasserfälle). Gebühren werden normalerweise vor dem Wasserfall bezahlt, sodass der Sponsor Gebühren erhält, bevor die Investoren Geld erhalten.

Carried Interest wird jedoch normalerweise am Ende des Wasserfalls gezahlt, sodass der Sponsor keine Zahlung für seinen Carried Interest erhält, es sei denn, die Investition ist erfolgreich. Denn der Sponsor erhält seinen Carried Interest in der Regel nur dann, wenn die Anleger einen bestimmten Return on Investment erhalten.

Einmalige Sponsorengebühren

Einmalige Sponsorgebühren sind an eine bestimmte Transaktion oder ein bestimmtes Ereignis gebunden. Obwohl nicht bei jedem Deal jede Art von einmaliger Sponsorgebühr anfällt, sind im Folgenden einige der standardmäßigen einmaligen Sponsorgebühren aufgeführt:

Fondsorganisationsgebühr

Sponsoren widmen der Strukturierung eines Immobilienfonds viel Zeit und Übung. Zuerst müssen sie die Immobilie zeichnen und bestimmen, welche Eigenkapitalklassen die prognostizierten Einnahmen unterstützen können. Da Immobilienfonds in der Regel nicht börsennotiert sind, entscheiden Sponsoren auch, welche wertpapierrechtliche Ausnahmeregelung sie beim Angebot von Eigenkapital in Anspruch nehmen. Schließlich muss der Sponsor mit einem Immobilien-Wertpapieranwalt zusammenarbeiten, um Angebotsunterlagen vorzubereiten, und muss einen Marketingplan für das Angebot erstellen.

Sponsoren erhalten für diese Leistungen eine Gebühr. Die Gebühr kann eine Pauschalgebühr sein oder auf andere Weise bestimmt werden und wird in der Regel zu Beginn des Angebots gezahlt.

Erwerbsgebühr

Sponsoren verbringen viel Zeit damit, geeignete Immobilieninvestitionen zu identifizieren. Wie bei der Arzneimittelforschung und -entwicklung kann der Sponsor viel Zeit und Geld für potenzielle Immobilienkäufe aufwenden, die nicht abgeschlossen werden. Es erfordert viel Arbeit, einen Kaufvertrag auszuhandeln, eine Due Diligence durchzuführen, Finanzproformas und Businesspläne zu erstellen, Konditionen mit einem Immobilienverwalter zu identifizieren und zu verhandeln und eine neue Immobilieninvestition für den Erfolg zu positionieren.

Als Ausgleich für diesen Aufwand erhält der Sponsor eine Akquisitionsgebühr. Typischerweise wird die Erwerbsgebühr als Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie berechnet und bei Abschluss des Immobilienerwerbs gezahlt. Eine Gebühr von ein bis zwei Prozent ist typisch.

Baumanagementgebühr

Ein Immobilien-Businessplan beinhaltet häufig Pläne zur Renovierung einer Immobilie. Zum Beispiel muss jemand die Fakturierung und die Pfandrechtsfreigabe verwalten, die schnelle Erledigung der Arbeiten sicherstellen und die Inanspruchnahme von Baukrediten bearbeiten. Der Sponsor erhält also eine Bauleitungsgebühr, wenn er diese Leistung erbringt. Das Bauleitungshonorar richtet sich in der Regel nach einem Prozentsatz des gesamten Baubudgets. Manchmal werden jedoch nur die harten Baukosten (Kosten, die mit den tatsächlichen, physischen Bauarbeiten verbunden sind) zugrunde gelegt.

Finanzierungsgebühr

Sponsoren müssen auch eine Hypothekenfinanzierung für jede Immobilie erhalten. Da Hypothekendarlehen nicht einheitlich sind, muss der Sponsor prüfen, welche Art von Darlehen am besten zu jeder Immobilie passt. Kreditgeber und Kreditprogramme haben spezifische Anforderungen. Sie dürfen beispielsweise nur Immobilien bestimmter Anlageklassen oder eines bestimmten Alters annehmen.

Der Geschäftsplan der Immobilie wirkt sich auch auf Hypothekendarlehen aus. Einige Programme finanzieren Investitionen zur Verbesserung einer wertschöpfenden Immobilie, andere jedoch nicht. Auch bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens kommt die voraussichtliche Haltedauer zum Tragen. Ein Überbrückungskredit mit einer maximalen Laufzeit von drei Jahren wäre beispielsweise für eine Immobilie geeignet, die der Sponsor in zwei Jahren verkaufen möchte, eine Hypothek mit 30 Jahren Laufzeit und hohen Vorfälligkeitsentschädigungen jedoch nicht.

Sobald der Sponsor den Kreditgeber und das Hypothekendarlehensprogramm ausgewählt hat, muss der Sponsor eine Vielzahl von Unterlagen ausfüllen und einreichen. Darüber hinaus wird der Sponsor den Kreditprozess bis zum Closing begleiten. Die Beschaffung der Finanzierung erfordert viel Zeit und Fachwissen des Sponsors. Der Sponsor erhält für diese Dienstleistungen eine Gebühr, in der Regel einen Prozentsatz des Hypothekendarlehensbetrags.

Entsorgungsgebühr

Es ist auch zeitaufwändig, eine Immobilie für den Verkauf vorzubereiten. Um die Immobilie durch den Verkaufsprozess zu führen, müssen Sie einen Käufer auswählen, manchmal aus mehreren Bietern, und einen Kaufvertrag aushandeln. Der Sponsor koordiniert die Due Diligence mit dem Verkäufer, arrangiert die Tilgung oder Entschuldung des Hypothekendarlehens und koordiniert das Closing. Sponsoren erhalten für diesen Service eine Gebühr, in der Regel einen Prozentsatz des Verkaufspreises. Wenn der Sponsor ein lizenzierter Immobilienmakler ist, kann der Sponsor auch eine Standard-Immobilienprovision erhalten.

Laufende Gebühren

Hausverwaltungsgebühr

Die meisten Gewerbeimmobilien erfordern ein professionelles Management. Einige Sponsoren verlassen sich bei der Verwaltung ihrer Immobilien auf nicht verbundene Immobilienverwaltungsunternehmen. Andere Sponsoren haben jedoch eine angegliederte Immobilienverwaltungsgesellschaft, die die von ihnen gesponserten Immobilien verwaltet.

Die Kosten für die Hausverwaltung sollten ungefähr gleich sein, unabhängig davon, ob die Hausverwaltung mit dem Sponsor verbunden ist oder nicht. Wenn jedoch ein verbundener Sponsor diesen Service erbringt, kann dies als Sponsorgebühr angesehen werden.

Vermögensverwaltungsgebühr

Sponsoren müssen die Verteilung von Finanzberichten und Steuerinformationen koordinieren. Sponsoren müssen auch die Investorenliste pflegen, die Kontaktinformationen auf dem neuesten Stand halten und Benachrichtigungen von Kreditgebern oder Zustimmungen veranlassen, die für die Übertragung des Eigentums von Investoren aufgrund von Nachlassplanung oder Tod erforderlich sind.

Viele Sponsoren bieten auch Investorenportale, formelle Investorenberichte und regelmäßige Investorentreffen an. Außerdem muss der Sponsor von Zeit zu Zeit einen Wechsel in der Hausverwaltung oder anderen Verträgen ermöglichen. Als Ausgleich für diese Leistungen erhält der Sponsor eine Vermögensverwaltungsgebühr (in der Regel ein Prozentsatz der Einnahmen, Einnahmen oder des Vermögenswerts).

Garantiegebühr

Sponsoren unterzeichnen fast immer regresslose Carveout-Garantien und Umwelthaftungen. Der Sponsor übernimmt die persönliche Haftung für die Verletzung bestimmter Bestimmungen des Darlehensdokuments durch den Kreditnehmer, wie etwa Insolvenzantrag, Betrug, Veruntreuung von Versicherungserlösen und Nichtbeachtung des Kreditnehmers als separate Zweckgesellschaft. Sponsoren verpflichten sich auch, den Kreditgeber für Verstöße gegen Umweltgesetze freizustellen. Sponsoren erhalten manchmal eine Gebühr für die Bereitstellung dieser Garantie.

In anderen Fällen können Sponsoren garantieren, dass der Kreditnehmer den Bau abschließt, Rücklagen vorhält oder Kreditzahlungen leistet. Diese Garantien stellen für Sponsoren ein erhebliches Risiko dar, und Sponsoren erhalten in der Regel eine Gebühr für ihre Bürgschaft. Wenn die Garantie des Sponsors einen bestimmten Dollarbetrag hat, wird die Garantiegebühr normalerweise als Prozentsatz des garantierten Betrags berechnet.

Bewertung der Sponsorenvergütung

Nicht jeder Musiker hat alle möglichen Einnahmequellen. Einer könnte Lehrer an einer öffentlichen Schule sein, einige Wettbewerbe richten oder Privatunterricht geben. Ein anderer könnte in einem Orchester sein, Privatunterricht geben und Tantiemen für ihre Kompositionen erhalten. Ebenso variiert die Sponsorenvergütung in Abhängigkeit von der Rolle des Sponsors und der Fondsstruktur.

Die Sponsorenvergütung unterscheidet sich in einer Hinsicht von der Musikervergütung – zusätzlich zur Vergütung des Sponsors für Dienstleistungen können einige Sponsorenvergütungen auch Anreize für die gewünschte Sponsorleistung bieten. Da beispielsweise sowohl eine Veräußerungsgebühr als auch der Carried Interest des Sponsors an den Verkaufspreis der Immobilie gebunden sind, bieten sie dem Sponsor einen Anreiz, die Immobilie zum Höchstwert zu verkaufen. Manchmal steigt der Carried Interest-Prozentsatz des Sponsors mit steigendem Verkaufspreis, was einen weiteren Anreiz zu einem hohen Verkaufspreis schafft

Daher sollten Investoren und Analysten die Sponsorenvergütung bewerten, um sicherzustellen, dass der Sponsor für seine Dienstleistungen angemessen entlohnt wird und die Vergütungsstruktur an den Geschäftszielen des Unternehmens ausgerichtet ist. Schließlich ist ein Sponsor, der nicht angemessen entlohnt wird, möglicherweise nicht bereit oder in der Lage, die erforderlichen Ressourcen bereitzustellen, um den Anlegern einen erstklassigen Service zu bieten.

Diese Serie basiert auf Elizabeth Whitmans Hintergrund und Leidenschaft für klassische Musik, um kreative Lösungen für rechtliche Herausforderungen von Unternehmen und Immobilieninvestoren zu veranschaulichen.