N.J. real estate: Which towns will be the hottest as the spring market skyrockets?

Die Pandemie hat große Auswirkungen auf die Immobilienlandschaft in New Jersey und den Markt belebt, da Käufer, die die Stadt verlassen möchten, nach Häusern mit mehr Platz suchen.

Die Nachfrage übertraf das Angebot im vergangenen Frühjahr stark, und die Käufer mussten sich mit Bieterkriegen auseinandersetzen, die Zehntausende von Dollar über den geforderten Preis gingen. Oder sie haben ein Haus verloren, das von einem schnelleren oder qualifizierteren Käufer gekauft wurde.

Kurz vor der Frühjahrssaison für Immobilien ist New Jersey auf ungewöhnlichere Trends für Käufer und Verkäufer eingestellt.

“Der Markt im Frühjahr 2021 wird voraussichtlich sehr geschäftig und aktiv sein. Ähnlich wie im Jahr 2020 ist die Nachfrage der Käufer immer noch sehr hoch, die Lagerbestände sind sehr niedrig und die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen sind außerordentlich niedrig”, sagte Katie Severance, Maklerin bei Brown Harris Stevens in Montclair.

Severance, die auch Autorin von „The Brilliant Home Buyer: 101 Tipps für den Kauf eines Eigenheims in der New Economy“ ist, teilte ihre Tipps und ihre Prognose für den Frühling und Sommer mit, welche Städte derzeit heiß sind und was COVID bedeuten wird der Markt in den kommenden Monaten.

F: Wir sahen eine große Nachfrage und ein geringes Angebot, als die Menschen aus Städten herauskommen oder in weniger überfüllte Gebiete ziehen wollten, um aufgrund von COVID mehr Platz zu haben. Wie wird der Frühling aussehen? Hat sich der Trend im Winter geändert?

KS: Es scheint, dass der Frühlingsmarkt 2021 – Februar bis Juni – mindestens die gleiche Nachfrage wie im letzten Jahr und möglicherweise sogar eine noch höhere Nachfrage haben wird. Käufer verlassen immer noch die Stadt. Und es gibt weiterhin sehr wenig Inventar auf dem Markt; gerade jetzt aufgrund des Winters und des COVID und vielleicht sogar aufgrund der Unsicherheit, die immer mit einem Wechsel der Präsidialverwaltungen einhergeht. Hinzu kommt, dass die Zinssätze weiterhin schockierend niedrig sind. Im Moment verkaufen sich Häuser mit korrektem Preis auf dem Markt sehr schnell – und viele von ihnen in Bieterkriegen. Und das wird zumindest in den nächsten Monaten so bleiben.

F: Mit COVID haben viele Menschen ungesehen oder nur auf Video ein Haus gekauft. Was sollen Menschen in diesen Situationen tun?

KS: Es wird nicht empfohlen, ein unsichtbares Haus zu kaufen, aber wenn dies erforderlich ist, gehen Sie es mit Ihrem Makler virtuell über FaceTime durch. Verlassen Sie sich nicht auf ein vorproduziertes Video. Sie werden produziert, um nur die besten Teile des Hauses zu zeigen.

Oder senden Sie einen vertrauenswürdigen Freund oder ein Familienmitglied, um das Haus für Sie zu sehen. Und senden Sie einen vertrauenswürdigen Freund, ein Familienmitglied oder noch besser einen Auftragnehmer zur Inspektion.

Erhalten Sie eine Kopie des Offenlegungsformulars des Verkäufers, wenn der Verkäufer eines ausgefüllt hat. New Jersey ist einer der Staaten, die es nicht benötigen, aber viele Verkäufer füllen es trotzdem aus. Dies gibt dem Käufer eine Vorstellung davon, welche Teile des Hauses in der Vergangenheit oder Gegenwart Probleme oder Materialmängel haben könnten.

Bewerten Sie mit Hilfe eines Maklers möglichst viele vergleichbare Häuser oder „Comps“ online, um den Wert und den richtigen Betrag zu ermitteln – ohne zu viel zu bezahlen.

F: Haben Sie Bieterkriege oder viele Angebote für Häuser gesehen, wie wir sie im späten Frühjahr und Sommer letzten Jahres gesehen haben?

KS: Im ersten Monat des Jahres 2021 gab es bereits viele Bieterkriege, von denen einige ungewöhnlich schaumig waren. Zum Beispiel gab es kürzlich in Bloomfield einige Häuser mit 29 bzw. 49 Angeboten. Die meisten dieser Wettbewerbssituationen treten bei Häusern auf, die unter 1 Million US-Dollar aufgeführt sind, insbesondere bei Einstiegshäusern.

Der derzeitige Luxusmarkt ist kniffliger und besteht seit Herbst 2016. Die Angebote für diese Häuser hängen stark davon ab, ob das Haus einen guten Preis hat oder nicht. Der Luxusmarkt ist sehr preisempfindlich. Während einige verkaufen, sitzen viele dieser High-End-Häuser ohne Angebote auf dem Markt. Bei Häusern mit mittlerem oder Einstiegsniveau gibt es so viele Käufer, dass der Preisfindungsprozess bei weitem nicht so sensibel ist.

F: Wenn das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage weiterhin besteht, wie können Käufer ihre Angebote attraktiv machen und wie unterscheidet es sich von „normalen“ Zeiten?

KS: In jeder Art von wettbewerbsintensivem Immobilienmarkt – COVID oder auf andere Weise – gibt es immer zwei Möglichkeiten, Ihr Angebot zu verbessern: durch Preis oder Konditionen. Der Preis ist selbsterklärend. Ein Kaufangebot enthält jedoch viele Bedingungen, darunter:

• Schließen, wenn der Verkäufer schließen möchte;
• Vorabgenehmigung für eine Hypothek;
• Eine große Einzahlung tätigen (20% sind Standard, aber mehr ist besser);
• Keine andere Immobilie verkaufen zu müssen, um diese zu kaufen;
• Änderung des Inspektionskontingents durch Anbieten einer „Inspektionskappe“;
• Änderung der Bewertungskontingenz durch Anbieten eines Bewertungsbodens;
• Ermöglichen, dass der Verkäufer für einen kurzen Zeitraum im Haus bleibt, der über die Schließung oder Verlängerung der Schließungsfrist hinausgeht. Beachten Sie, dass dies die Sperrrate des Käufers beeinflussen und zum Ablauf führen kann.

F: Sollten Verkäufer bis zum Frühjahr oder Sommer warten, wenn sie einen flexiblen Zeithorizont haben?

KS: Viele Verkäufer warten darauf, dass sich die COVID-Kurve abflacht und der Winter vorüber ist, um ihre Häuser aufzulisten. Dies kann ein Fehler sein, da eine Auflistung im Multiple Listing Service (MLS) derzeit wirklich auffällt und aufgrund des geringen Lagerbestands viel Aufmerksamkeit von den Käufern erhält. Wir bekommen gerade Bieterkriege und im April und Mai wird es viel mehr Wettbewerb unter den Verkäufern geben, wenn jeder, der an den Verkauf denkt, seine Häuser auflistet.

Ein Verkäufer wird im April und Mai immer noch gut genug abschneiden, da die Nachfrage immer noch da sein wird, aber es wird viel mehr Häuser geben, mit denen er konkurrieren kann. Es gibt also ein sehr starkes Argument für Angebot und Nachfrage, um derzeit zu notieren und einen potenziell besseren Verkaufspreis zu erzielen.

Auch die Käufer, die trotz COVID gerade Angebote suchen und machen, sind alle geschäftlich. Wenn sie unterwegs sind, sind sie fokussierte und ernsthafte Käufer.

F: Was sind derzeit die heißesten Märkte in New Jersey und warum? Und werden sie weiter brutzeln?

KS: So ziemlich jede Stadt mit einer Zuglinie nach New York City wird zu den heißesten Märkten gehören. Es ist bekannt, dass diese Städte “die letzten in eine Marktkorrektur und die ersten aus einer Marktkorrektur” sind. Historisch gesehen liegt dies daran, dass Züge Menschen mit Arbeitsplätzen verbinden.

Ein neuerer Grund ist jedoch, dass sich Käufer von Eigenheimen im Hinblick auf die Suche nach einem Lebensstil oder einer Lebenserfahrung weiterentwickelt haben. Sie möchten Lebensqualität in ihren Außeneinrichtungen und einen schnellen Zugang zu den nahe gelegenen U-Bahn-Zentren für Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und Unterhaltung sowie zum Pendeln. Die meisten von ihnen tolerieren keinen Pendelverkehr von mehr als 90 Minuten von Tür zu Tür. Das bedeutet eine Zugfahrt unter einer Stunde, daher sind Städte mit Midtown Direct-Service unter einer Stunde die heißesten von allen.

Zu den überaus beliebten Gemeinden mit Midtown Direct-Zugverkehr unter einer Stunde gehören: Chatham, Summit, Millburn, Montclair, Glen Ridge, Bloomfield, Südorange, Maplewood, Princeton, Westfield / Cranford, Hoboken, Jersey City und Rutherford / Secaucus / Clifton.

Auch Städte mit begehbaren Einkaufsdörfern sind sehr beliebt. Gute Schulen sind immer ein Plus, aber allein reicht das nicht aus. Sie wollen die Erfahrung und den guten Pendelverkehr und sind bereit, dafür zu bezahlen. Davon ausgenommen sind Zweitwohnungen.

Es ist unwahrscheinlich, dass sich diese Faktoren wesentlich ändern, obwohl COVID dazu geführt hat, dass sich die Menschen noch weiter von New York City entfernt haben. Und die Freiheit zu haben, von zu Hause aus zu arbeiten.

Dies könnte jedoch eine vorübergehende Dynamik sein. Die Menschen werden irgendwann wieder nach New York City pendeln, wenn auch nicht sofort, um Vollzeit im Büro zu arbeiten, dann sicherlich zum Einkaufen, Essen und für Unterhaltung.

Beliebt sind auch Städte, in denen Land auf Stadt trifft oder „spärliche Vororte“ sind. In Hillsborough im Somerset County gibt es viele geschützte Land- und Outdoor-Aktivitäten, aber dennoch Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants sowie in der Nähe von Princeton und Bridgewater. Clinton im Hunterdon County bietet wunderschönes Land und Erholung im Freien – Raum zum Atmen und dennoch Zugang zu wichtigen Autobahnen. Medford hat eine charmante Hauptstraße.

Die Gemeinde Washington im Gloucester County ist eine der am schnellsten wachsenden Gemeinden des Bundesstaates. Ihr Motto lautet: “Wo Erhaltung auf Fortschritt trifft.” Es ist auch nur 20 Minuten nach Philadelphia. Stratford in Camden County liegt eine halbe Stunde von Philadelphia entfernt und erfreut sich immer größerer Beliebtheit. In Bridgewater im Somerset County gibt es viele Geschäfte und Restaurants sowie eine zentrale Lage im Bundesstaat. Zugang zu allem.

Die Städte an der Küste von Jersey werden immer beliebter. Stone Harbor im Cape May County hat große, breite, schöne Strände, geschützte Ökosysteme, Restaurants, Hotels und Einkaufsmöglichkeiten. Ocean Grove im Monmouth County hat ein charmantes Stadtzentrum und Kunst. In Manasquan und Belmar, ebenfalls in Monmouth County, gibt es viele Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten mit großartigen Stränden.

Beliebt sind auch Gemeinden mit wiederbelebten Innenstadtbezirken, die von ländlichen / spärlichen Vororten wie Somerville im Somerset County und Haddonfield in Camden, nur 24 km von Philadelphia entfernt, umgeben sind.

Lake Häuser sind auch heiß, wie Lake Mohawk / Sparta in Sussex County. Es gibt mehrere Seegemeinden in Sparta, aber der Mohawk-See ist am bekanntesten und charmantesten und historischsten. Sehr heiß werden.

F: Was ist mit den Mietpreisen über COVID? In New York City sind die Mieten gesunken. Gibt es Trends in New Jersey und wo erwarten Sie diese im Frühjahr / Sommer?

KS: Die Mieten in New Jersey sind irgendwie ausgeglichen. Viele Anmietungen gehen ziemlich schnell, aber es gibt definitiv noch Inventar zur Auswahl. New Jersey Vermietungen sind weitaus besser als New York City, aber ich würde nicht sagen, dass es in Flammen steht.

Der Mietmarkt in New Jersey wäre noch stärker, wenn es nicht ein so günstiger Zeitpunkt wäre, um in Bezug auf die Zinssätze zu kaufen. Selbst bei steigenden Preisen macht das Kreditklima den Kauf sehr attraktiv und die Vermietung weniger attraktiv. Und in Bezug auf COVID wollen die Menschen wirklich ihren eigenen Raum. Sie wollen kein Zusammenleben, wenn sie es vermeiden können.

F: Was ist mit Jersey Shore Vermietungen für den Sommer?

KS: Sommervermietungen an der Jersey Shore sind super schnell ausgebucht. Die Leute haben Kabinenfieber und machen Sommerpläne und freuen sich darauf, aus dem Haus zu gehen, Spaß zu haben und hoffnungsvoll wieder normal zu werden – oder fast normal. Ich sprach mit einem in New Jersey Shore ansässigen Vermieter, der mehrere Vermietungen in der Gegend von Point Pleasant besitzt und zu Heiligabend zu 60% gebucht war. Ich denke, jetzt ist er wahrscheinlich zu 100% ausgebucht.

F: Wie haben sich gewerbliche Immobilien entwickelt, da viele Geschäfte geschlossen sind und viele Unternehmen zu Hause arbeiten? Was wird in Zukunft mit gewerblichen Mietverträgen und Mieten geschehen?

KS: Wir werden feststellen, dass gewerbliche Immobilien in den städtischen Gebieten stärker leiden als in den Vorstädten. Der Vorortverbraucher nutzt das lokale Geschäft immer noch stärker als das städtische.

Städtische Gewerbeimmobilienunternehmen sind offensichtlich darauf angewiesen, dass täglich Millionen von Menschen in die Stadt kommen, um zu arbeiten, zu speisen, einzukaufen und sich zu unterhalten – und sie kommen nicht.

Wir können daher erwarten, dass sowohl die offenen Stellen als auch die Geschäftsausfälle in städtischen Gebieten stärker zunehmen.

Dies führt zu einem erhöhten Angebot, das dann zu Anreizpaketen für Mieter führt, wie z. B. freie Mietmonate, Mietstundungen und sogar Mietminderungen.

Gewerbliche Vermieter an allen Standorten mit den besten Incentive-Paketen gewinnen bei der Suche und Bindung von Mietern.

F: Gibt es Möglichkeiten für Investoren?

KS: Oh ja, besonders bei gewerblichen Immobilien. Aber auch bei Wohnimmobilien gibt es Möglichkeiten.

Es gibt viele Häuser, die Arbeit benötigen oder ein vollwertiges Obermaterial für Fixierer sind. Käufer sind heute weniger bereit als je zuvor, „Arbeit“ zu übernehmen – mehr als vielleicht ein altes Badezimmer. Es ist nicht so, dass sie es sich nicht leisten können. Sie können. Es ist so, dass sie so beschäftigt sind. So viele sind Familien mit doppeltem Einkommen und Kindern. Sie haben einfach nicht die Zeit oder das Interesse, Arbeit zu leisten. Aus diesem Grund sind sie bereit, eine Prämie für modernisierte bezugsfertige Häuser zu zahlen.

Daher wird jeder Käufer, der bereit ist, Arbeit zu leisten, einen Deal bekommen. Diese Käufer vermeiden es, die Prämie für das Upgrade eines anderen zu zahlen, und zahlen daher weniger für das Haus und die Arbeit, die sie ausführen möchten. Und sie führen diese Upgrades selbst nach ihren genauen Spezifikationen und ihrem Geschmack durch.

Das Umdrehen ist eine weitere Möglichkeit, die jedoch ein hohes Maß an Wissen und Know-how erfordert und weitgehend davon abhängt, dass der Markt während der Renovierungsarbeiten weiter steigt. Dies ist der Grund, warum Flips schnell gemacht werden – weil ein erfolgreicher Flipper die Immobilie nur auf demselben oder einem besseren Markt verkaufen möchte, auf dem er sie gekauft hat. Wenn der Markt mitten in einer Renovierung plötzlich fällt, können die Ergebnisse katastrophal sein.

Bitte abonnieren Sie jetzt und unterstützen Sie den lokalen Journalismus, auf den Sie sich verlassen und dem Sie vertrauen.

Karin Price Mueller kann unter [email protected] erreicht werden.