Commercial property owners say pandemic lowered value of their real estate holdings

„Zweifellos boomt der Wohnungsmarkt und macht großartige Dinge. Bei Gewerbeimmobilien ist aufgrund der Pandemie jedoch das absolute Gegenteil eingetreten “, sagte Sandy Hoff, Präsident von FI Salter Co. Inc., einer in Duluth ansässigen Immobilienverwaltungsfirma.

„Es gibt Abwärtsdruck auf Miete und Einkommen. In vielen, wenn nicht allen Situationen gibt es mehr freie Stellen. Und langfristig konnten die Immobilienbesitzer mit geringeren Einnahmen nicht den Geldbetrag investieren, den sie für die Instandhaltung benötigen. Es wird also einen Verzögerungseffekt geben, bei dem sie in Zukunft aufholen müssen “, sagte er.

Viele Eigentümer von Gewerbeimmobilien sahen jedoch in den bewerteten Werten, die St. Louis County kürzlich ihren Beständen zugewiesen hatte, nur wenige Reflexionen über schwierige Zeiten. Anstelle der fallenden Werte, die einige erwartet hätten, blieben viele Bewertungen stabil oder nahmen sogar zu.

Insgesamt reichten 66 Immobilienbesitzer in St. Louis County beim Steuergericht einen Antrag ein, um die in diesem Jahr ihren Beteiligungen zugewiesenen Einschätzungen anzufechten. Und die überwiegende Mehrheit dieser streitigen Fälle betrifft Gewerbeimmobilien.

Die Anzahl der Petitionen in diesem Jahr ist im Vergleich zu den vergangenen Jahren nicht ungewöhnlich hoch, sagte Mary Garness, Direktorin für öffentliche Aufzeichnungen und Bewertungen in St. Louis County. Sie stellte fest, dass im vergangenen Jahr 62 Steuerzahler ihre Bewertungen in Frage stellten.

Der bloße Wert der fraglichen Immobilie ist jedoch erheblich gestiegen, was auf die höheren Einsätze hinweist, die sich ergeben, wenn diese Fälle in den kommenden Monaten vor dem Finanzgericht verhandelt werden. Garness sagte, der Landkreis habe Petitionen für 155 Pakete mit einem geschätzten Gesamtwert von mehr als 251,6 Mio. USD für Steuern erhalten, die im Jahr 2020 zu zahlen waren, im Vergleich zu diesem Jahr, in dem Petitionen für 174 Pakete mit einem geschätzten Gesamtwert von mehr als 353,1 Mio. USD eingereicht wurden – 40% mehr als im Vorjahr.

Garness sagte, sie sei von diesen Zahlen nicht überrascht, da die Gutachter weiterhin Gewerbeimmobilien in West-Duluth und in der Innenstadt neu bewerten.

Neufassung des Einzelhandels

Einige der Prozessparteien argumentieren, dass ihr Eigentum heute weniger wert ist als vor der COVID-19-Pandemie. Nehmen wir zum Beispiel die Miller Hill Mall.

Die Simon Property Group LP hat eine Petition eingereicht, die ihrer Ansicht nach eine übermäßige Bewertung darstellt. St. Louis County behauptet, dass der geschätzte Marktwert des Einkaufszentrums konstant bei 35,3 Millionen US-Dollar bleiben sollte.

Die Mitarbeiter der Unternehmenskommunikation von Simon antworteten nicht auf die Bitte der News Tribune um eine Stellungnahme zu dieser Angelegenheit. Aber die Pandemie und der Abgang einiger hochkarätiger Anker, Sears und Younkers, haben den Einkaufsverkehr in der Miller Hill Mall eindeutig belastet.

JC Penney und Dick’s Sporting Goods sind die einzigen traditionellen Ankermieter in Duluths Miller Hill Mall. (Steve Kuchera / [email protected])

Garness sagte, dass Big-Box-Läden auch eine Reihe von Petitionen eingereicht haben. Diese Liste enthält Fleet Farm, Menards, Lowes, Kohls und Gander RV & Outdoors.

Bill Burns, ein Duluth-Anwalt, der eine Reihe von Petitionen vor Steuergerichten bearbeitet, sagte: “Der Niedergang der Big Box hat offensichtlich großen Druck auf den Wert dieser Einrichtungen ausgeübt.”

Burns vertrat den Eigentümer des leer stehenden Shopko-Gebäudes in 801 W. Central Entrance, dessen Wert das Büro des County Assessors auf 5,56 Millionen US-Dollar geschätzt hatte, und reduzierte den geschätzten Marktwert im Februar erfolgreich auf 4,17 Millionen US-Dollar, um die Struktur im April für nur 3 Millionen US-Dollar verkaufen zu lassen .

Er vertritt auch den Eigentümer des leer stehenden Spirit Valley Kmart-Gebäudes, der eine Neubewertung des Grundstücks beantragt hat.

Burns sagte, dass die Prüfer leider manchmal durch die Auflistung der Preise irregeführt werden.

„Wofür Sie versuchen, eine Immobilie zu verkaufen, wird manchmal zur Vorstellung des Bewerters, wie hoch der Wert ist. Aber der Wert wird wirklich von Käufern und nicht von Verkäufern bestimmt “, sagte er.

Garness räumte ein, dass die Bewertung solcher Strukturen keine exakte Wissenschaft ist, sagte jedoch: „Wir versuchen, in Bezug auf den Wert pro Quadratfuß ziemlich konsistent mit den großen Kisten zu bleiben.

“Sie versuchen, Ihr Bestes zu geben, um den Wert basierend auf dem Umsatz, basierend auf der Qualität der Struktur und anderen qualitativen und quantitativen Faktoren zu bestimmen”, sagte Garness. “Aber bis es einen tatsächlichen Verkauf gibt oder detailliertere Informationen, die wir ableiten, ist es schwierig.” . Es ist schwierig.”

Datenmangel

“Wenn unser Prozess auf Verkaufsquoten basiert und wir sagen, dass es nur eine Handvoll Verkäufe gibt, müssen wir unsere beste Wertschätzung auf der Grundlage der uns vorliegenden Informationen vornehmen”, sagte Garness.

Sie merkte an, dass der Landkreis etwa 2.700 Verkäufe von Wohnimmobilien als Referenz hatte, was die Gutachter in diesem Sektor auf einen ziemlich festen Boden stellte.

“Aber wenn Sie sich mit einigen dieser Gewerbeimmobilien und Industriebewertungen befassen, bei denen Sie nicht viel Umsatz erzielen, verwenden Sie viele qualitative Faktoren und strukturelle Komponenten, um die Bewertungen abzuschließen”, sagte Garness.

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Hoff stimmte zu, dass Verkaufsinformationen auf dem weitgehend stagnierenden kommerziellen Markt fehlen.

“Es gab keine in der Nähe der kommerziellen Aktivität”, sagte er. “Die kommerziellen Werte sind stabil oder sinken. Und es besteht sicherlich Unsicherheit darüber, wie die zukünftige kommerzielle Nachfrage nach Büroflächen aussehen wird. Werden die Leute ins Büro zurückkehren oder werden sie weiterhin von zu Hause aus arbeiten? “

Garness sagte, wenn die Menschen weiterhin remote arbeiten, könnte der Markt für Büroflächen weiter schwinden und damit einen Großteil der lokalen Gewerbesteuerbemessungsgrundlage.

Sie sagte, dass Gutachter jedoch nicht immer mit wertvollen Fakten vertraut sind.

„Unternehmen sind nicht immer bereit, viele Informationen auszutauschen. Wir sind nicht immer in der Lage, Inneninspektionen durchzuführen. Wir sind nicht immer in der Lage, Finanzinformationen zu erhalten. Und das einzige Mal, dass wir das bekommen, ist leider ein Berufungsverfahren “, sagte sie.

Eine Person betritt Duluths Miller Hill Mall am Montag, dem 3. Mai 2021. (Steve Kuchera / [email protected])

Der Einzelhandel ist nicht der einzige Sektor, der Probleme mit den jüngsten Einschätzungen von St. Louis County hat.

Garness bemerkte “einige signifikante Erhöhungen der Wohnungsklassifizierung”, die auch zu einer Reihe von Petitionen von Vermietern führten.

Mietwohnungen

Ab 2020 begannen die Gutachter des Landkreises, Wohnimmobilien mithilfe von Einnahmen- und Ausgabenmodellen neu zu bewerten, um die Rendite zu schätzen, die sie wahrscheinlich erzielen würden, und die neue Methode hat zu einigen erheblichen Anpassungen nach oben geführt.

Die Kingsley Heights Apartments in Duluth gingen von einem geschätzten Marktwert von 870.000 USD im Jahr 2019 auf einen vorgeschlagenen Wert von fast 1,55 Mio. USD im Jahr 2020 über, um die im Jahr 2021 zu zahlenden Steuern zu bestimmen. Dies entspricht einer Steigerung von 78%.

“Wir waren sehr überrascht zu sehen, wie viel sie steigen”, sagte Nancy Cashman, Geschäftsführerin der Center City Housing Corp., der Kingsley Heights und eine Reihe anderer Duluth-Apartmentimmobilien gehören, die bezahlbaren Wohnraum anbieten möchten.

“Es macht es für uns immer schwieriger, die Immobilien zu betreiben und die Mieten weiterhin niedrig zu halten”, sagte sie.

Mit dem mit der Pandemie einhergehenden Räumungsmoratorium sagte Cashman, dass im vergangenen Jahr etwa 30% oder mehr der Mietpreise der Mieter nicht eingezogen wurden.

„Es ist nur eine Art Mehrfachschlag. Erstens sind unsere Mieten zunächst nicht besonders hoch. Zweitens können wir nicht alle Mieten einziehen. Drittens können wir darauf nicht reagieren. Und dann vier, die Bewertung unserer Gebäude steigt, also kostet es uns nur mehr “, sagte Cashman.

Burns, der Center City und andere Vermieter vertritt, die sich auf die verstärkten Einschätzungen des Landkreises berufen, warnte davor, dass die Situation einige Mieter vom Markt verdrängen könnte.

„Offensichtlich eskalieren die Bewertungen. Das erhöht die Steuern und erhöht die Miete “, sagte er.

Burns prognostizierte auch, dass die Bewertungen die Entwicklung von mehr Mietwohnungen behindern könnten, selbst zu einer Zeit, in der die Stadt ein größeres Inventar benötigt.

„Ich denke, Duluths Versuche, den Markt für Mietwohnungen zu erweitern, werden dadurch einen echten Kibosh bekommen, denn Holz ist doppelt so hoch wie vor einem Jahr, und die Leute sehen sich die projizierten Steuern an. Das wird sich also negativ auf die Wirtschaft in der Gemeinde auswirken “, sagte er.

Bereit zur Überprüfung

Laut Garness begrüßen die County Assessors die Möglichkeit, die Bewertungen zu überprüfen und Faktoren zu berücksichtigen, die für die Mitarbeiter zu diesem Zeitpunkt möglicherweise nicht offensichtlich waren.

“COVID-19 hat sich sicherlich zum Beispiel auf die Hotel- / Motelbranche und andere Gewerbeimmobilien ausgewirkt, insbesondere auf Büroräume in der Innenstadt”, sagte sie Immobilienbewertungen, die wir ermittelt haben. Und durch diesen Petitionsprozess werden wir viel mehr von diesen Immobilienbesitzern lernen, da wir Finanzinformationen erhalten, die uns helfen, die Einkommensströme zu verstehen. Möglicherweise können wir auch in Objekte gelangen, in denen wir noch keine Sichtprüfung durchführen konnten.

“Wenn wir bessere Informationen erhalten, erhalten wir am Ende bessere Werte”, sagte Garness.

Hoff sagte, er verstehe die Herausforderung, vor der die Prüfer stehen.

„Natürlich basieren der Marktwert und die Bewertungen auf historischen Verkaufsdaten. In gewissem Sinne handelt es sich also um eine Rückspiegelanalyse. Es ist jedoch Aufgabe des Gutachters, ob es sich um den Landkreis oder einen unabhängigen Gutachter handelt, sich unter Berücksichtigung der aktuellen Marktbedingungen an das Datum der Beurteilung anzupassen “, sagte Hoff.

„Wir wissen, dass COVID einige Auswirkungen hatte. In Bezug auf die Bestimmung des Werts müssen wir jedoch noch Umsatz und Verkaufsquoten sowie Einkommensströme berücksichtigen “, sagte Garness.

Die jüngsten Bewertungen des Landkreises spiegeln Daten wider, die über den tatsächlichen Verkauf ähnlicher Immobilien zwischen dem 1. Oktober 2019 und dem 30. September 2020 gesammelt wurden.

„Wir werden nicht unbedingt nur einen Schnappschuss von diesem einen Jahr machen. Wir stehen jetzt vor einigen Monaten, in denen COVID-Auswirkungen aufgetreten sind “, sagte Gardness.” Wir werden uns mit zukünftigen Einnahmequellen befassen. Es könnte daher sehr problematisch sein, einige umfassende Anpassungen für bestimmte Sektoren vorzunehmen. Und es ist nicht für alle Immobilienklassen und -typen fair und gerecht. “

Trotz der schlimmen Auswirkungen der Pandemie werden einige Immobilien in der Innenstadt weiterhin verstärkt bewertet, wie beispielsweise das USAN-Gebäude, dessen vorgeschlagener Wert sich in dieser Steuersaison von 919.200 USD auf 2 Mio. USD mehr als verdoppelt hat, oder das Advanstar-Gebäude mit einem vorgeschlagenen Wert Einschätzung von 2,2 Mio. USD – 92% mehr als im Vorjahr.

Das Advanstar-Gebäude in der 131 W. First St. in der Innenstadt von Duluth, abgebildet im April 2021. (Steve Kuchera / File / News Tribune)

„Das sind zwei Petitionen, an denen ich beteiligt bin, und Sie können sehen, dass in diesen Gebäuden sehr viele Stellen frei sind. Aber das scheint den Prüfer nicht zu stören “, sagte Burns. “Es ist für mich unerklärlich, dass der Gutachter in dieser schwierigen Zeit einen so harten Schlag auf Gewerbeimmobilien und Wohnhäuser ausgeübt hat.”

Hoff stimmte zu, dass es eine Unterbrechung zu geben scheint.

“Wir arbeiten daran, dies zu überwinden”, sagte er. “Aber es ist sicherlich ein negativer Einfluss und hat negative Auswirkungen, wenn Immobilienbesitzer, die jetzt Probleme haben, feststellen, dass der Landkreis glaubt, dass die Pandemie nicht stattgefunden hat, und sie.” Tatsächlich steigen die Werte für Immobilien, die den Cashflow verringert haben. Sie können es sich kaum leisten, die Steuern zu zahlen, die sie jetzt haben, und dann betrachten sie 2022 als ein weiteres Jahr mit großen Erhöhungen. Es ist nur schwer vorstellbar, worauf das basiert. “

Garness drückte ihr Mitgefühl und ihre Bereitschaft aus, die Menschen anzuhören: „Ich weiß, dass viele Einzelpersonen und Unternehmen Probleme haben und es schwierig ist, Zuwächse zu sehen. Aber wenn wir gute Informationen erhalten, die wir berücksichtigen können, werden wir das Richtige tun. Und wir haben das Richtige getan, um Werte anzupassen. “