How 2 Physicians Built Retirement Wealth in Real Estate Through a 1031 Exchange
Ein Mann und eine Frau laufen durch eine Wohngemeinschaft und werten sie dabei aus. Getty Images
Bruder und Schwester Hassan und Shara (nicht ihre richtigen Namen) kamen als Kinder von Einwanderern nach Amerika. Ihre Familie ließ sich in einem Vorort von Detroit nieder. Ihre Eltern hatten Mühe, das Lebensnotwendige zu bestreiten, ihre Mutter blieb traditionell zu Hause und ihr Vater arbeitete als Taxifahrer in der Stadt.
Ihre Familie war in den meisten Fällen arm, aber Hassan und Shara mussten nie hungern. Zurück in ihrer Heimat war es noch viel schlimmer. Nahrung und Arbeit waren knapp, und es bestand die ständige Bedrohung durch Gewalt, Vertreibung und Krankheiten. Nach Amerika zu kommen, bedeutete die Chance auf den weltweit bekannten amerikanischen Traum und die Chance, ein besseres Leben zu führen.
Die Eltern von Hassan und Shara betonten die Bedeutung einer guten Ausbildung. Sie wussten, dass es für ihre Kinder erforderlich war, in ihrem neuen Heimatland erfolgreich zu sein. Beide Geschwister wurden im Laufe der Zeit Ärzte. Hassan beobachtete, wie viele seiner Kollegen ihr Vermögen mit teuren Autos, teuren Ferien und extravaganten Häusern vergeudeten. Er bemerkte, dass viele seiner Freunde fast alles, was sie verdienten, für einen Lebensstil ausgeben, den er für verschwenderisch hielt.
Hassan wusste, dass er Wohlstand schaffen und wachsen wollte, damit er sich eines Tages um seine Eltern kümmern konnte, die so viel für ihn und seine Schwester geopfert hatten. Sein Wunsch, mit seinem Geld klug umzugehen und zu lernen, wie man Wohlstand schafft, schickte ihn auf die Mission einer neuen Ausbildung: wie man in Amerika Reichtum schafft.
Die ersten drei Bücher, die er über Vermögensaufbau las, hatten alle ein wiederkehrendes Thema. Alle drei gaben an, dass über 70 % der Amerikaner, die finanzielle Unabhängigkeit geschaffen haben, Immobilien als ihr wichtigstes Instrument zur Vermögensbildung bezeichneten. Das war seine Antwort.
Hassan entschied sich in diesem Moment und da würde er sich nicht auf die Börse verlassen, wie es so viele seiner Freunde taten. Vielmehr würde er sein Geld, seine Zeit und seine Energie in Immobilien investieren, die in Amerika für so viele andere Menschen so viel Reichtum geschaffen hatten.
Die Geschichte geht weiter
20 Jahre vorspulen.
Sie sind Millionäre, aber sie haben ein Problem
Nach viel harter Arbeit, Opfern und verzögerter Befriedigung besaßen Hassan und seine Schwester nun zusammen zwei Mehrfamilienhäuser mit 250 Einheiten, eine Selfstorage-Anlage, eine Lagerhalle und ein Geschäftshaus. Ihr Immobilienvermögen war zusammen über 7 Millionen US-Dollar wert.
Zu diesem Zeitpunkt schien alles gut zu sein, aber das war es nicht. Ihr Hauptproblem war die Zeit.
Ihre Karriere war anstrengend, mit all den Veränderungen und Komplikationen im medizinischen Bereich, die mit zu vielen Patienten und übermäßigem Zeitaufwand für Büroverwaltung und Abrechnung verbunden waren. Darüber hinaus hatten Hassan und Shara jeweils zwei Kinder mit einem eigenen hektischen Zeitplan, zwischen Sport und Akademiker. Der Druck stieg, und etwas musste nachgeben. Zehn- bis 12-Stunden-Tage im Krankenhaus, gefolgt von all den zeitweiligen Anrufen und der Abendarbeit rund um ihren Immobilienbesitz, lassen sie an der Grenze zu ihren Kräften.
Hassan war an Immobilienwerten interessiert und wusste, dass der Verkauf der Vermögenswerte jetzt vom Standpunkt des Marktwertes aus das perfekte Timing sein könnte. Die Immobilienwerte waren gestiegen, und der Verkauf könnte jetzt eine große Rendite bedeuten und ihnen Zeit und Freiheit von all ihren Mieter-, Wartungs- und Buchhaltungsproblemen geben, die so überwältigend geworden waren.
Einer von Hassans Freunden war ein gewerblicher Immobilienmakler namens Darren. Also beschloss Hassan, Darren anzurufen, um den Verkauf einiger oder aller seiner Immobilien auf dem aktuellen Verkäufermarkt zu besprechen. Zwei Wochen später erhielt Hassan Darrens Vorschlagspaket und dachte zunächst, es sei ein Fehler aufgetreten. Ihr Immobilienportfolio, von dem er sich vorstellte, dass es für 7 Millionen US-Dollar verkauft würde, wurde zu seiner Überraschung auf über 8,5 Millionen US-Dollar geschätzt.
Hassan berechnete, dass seine halben Zinsen abzüglich der Schulden und abzüglich der Abschlusskosten bis zu 3 Millionen Dollar betragen könnten. Der Verkauf könnte ihm und Shara die Zeit und Freiheit geben, die sie so dringend brauchten. Aber wie viel würden seine 3 Millionen Dollar durch Steuern aufzehren, fragte er sich?.
Ein Blick auf den Steuerbescheid und Autsch!
Hassan und Shara arbeiteten seit über 15 Jahren für dieselbe CPA-Firma. Also beschloss Hassan, Leo, seinen langjährigen Wirtschaftsprüfer, anzurufen und sich nach der möglichen Steuerpflicht zu erkundigen, falls er und Shara sich für einen Verkauf entscheiden sollten.
Leo sagte, dass die Berechnung der Basis aufgrund der vielen Kosten für Verbesserungen, der Abschreibung und der Berücksichtigung in der Kostentrennungsstudie (eine beschleunigte Abschreibungsmethode) kompliziert sein könnte, die Leo frühzeitig für sie durchgeführt hatte, um den Cashflow zu verbessern. „Das wird ein paar Tage dauern“, sagte Leo.
Am Freitag der folgenden Woche bekam Hassan eine SMS von Leo. „Ruf mich an“, schrieb Leo unverblümt.
Während des Anrufs erklärte Leo, dass es eine sogenannte Abschreibungsrückerstattung gebe, bei der der IRS Hassan und Shara mit 25 % besteuern würde. Darüber hinaus wurde eine Kapitalgewinnberechnung von 20 % zuzüglich einer Netto-Kapitalertragsteuer von 3,8 % vorgenommen.
Wie schlimm ist es, fragte Hassan?
Leo sagte: „Nun, wenn Sie und Shara nach der Begleichung Ihrer Schulden und Ihrer Abschlusskosten und Provisionen jeweils 3 Millionen US-Dollar netto Sie werden dem IRS jeweils etwas mehr als 600.000 US-Dollar schulden.“
„Autsch“, zuckte Hassan zusammen. „Das würde weh tun, das würde wirklich weh tun. Also muss ich das mit meiner Schwester besprechen.“
Hassans geniale Idee, sich zu verkaufen und sich von der Tyrannei der Vermieterpflichten zu befreien, verlor plötzlich an Glanz.
Wie wäre es mit einer 1031 Exchange?
Hassan wusste, dass er die Steuer über eine 1031-Börse verkaufen und schützen konnte, aber das würde nur unterschiedliche Zeitanforderungen für verschiedene Immobilien bedeuten.
Er hatte es auch mit seinem Freund Merrill Lynch besprochen, der sicher war, dass jetzt der perfekte Zeitpunkt war, um Vermögenswerte auf den Markt zu bringen. Dieser Gedanke beunruhigte Hassan noch mehr. Mehrere seiner Arztfreunde hatten während des letzten Marktabschwungs massive Verluste hinnehmen müssen, und Hassan wusste, dass der Aktienmarkt auf einem Allzeithoch stand. Er argumentierte damit, dass es jederzeit fallen könnte, vielleicht sogar direkt nachdem er investiert hatte.
Hassan wusste, dass er und seine Schwester diesen Reichtum mit Immobilien und nicht mit Aktien geschaffen hatten, und jetzt auf dem Markt zu spekulieren, schien eine unkluge Sache zu sein. Also, nein, diese Idee würde für ihn nicht funktionieren und er wusste, dass Shara auch kein Interesse daran haben würde.
Der Druck auf der Arbeit und zu Hause wuchs, und Hassan wusste, dass etwas nachgeben musste. In den sauren Apfel zu beißen und die Steuer zu zahlen, könnte seine einzige und beste Option sein, überlegte er, nachdem er mit seiner Schwester darüber gesprochen hatte.
Halten Sie an: WAS WENN?
Zwei weitere Wochen vergingen, bis Hassan einen Anruf von seinem gewerblichen Immobilienmakler Darren erhielt. „Hassan, WAS, WENN wir diese Vermögenswerte jetzt für 8,5 Millionen US-Dollar verkaufen könnten, und WAS, WENN wir alle Steuern über eine 1031-Börse abdecken könnten, sodass Sie verkaufen und keine Steuern zahlen, und WAS, WENN wir Ihren Verkaufserlös sehr hoch bewegen könnten? – hochwertige institutionelle Investitionen wie Wohngebäude der Klasse A, Self-Storage, Walgreens-Geschäfte oder Amazon-Vertriebszentren, die in der Vergangenheit ansehnliche Renditen erzielt haben.
„WAS, WENN wir all das jetzt in passiven Investments tun könnten, bei denen Sie sich nicht mehr mit Mietern, Reparaturen, Banken, Leerständen, Abrechnung, Buchhaltung und all den Dingen, die Sie und Ihre Schwester jetzt zermürben, beschäftigen müssten.
„WAS, WENN wir all das tun könnten und Sie und Shara gerade monatliche Einkommensschecks in Ihrem Briefkasten haben.
“Wie klingt das?”
„Klingt viel zu schön, um wahr zu sein“, antwortete Hassan skeptisch.
„Es ist wahr“, versicherte ihm Darren. „Ich habe gerade etwas davon erfahren, das als DST oder Delaware Statutory Trust bezeichnet wird. Ich bin mir nicht sicher, warum ich noch nie davon gehört hatte, aber ich habe erfahren, dass es sie jetzt seit ungefähr 15 Jahren gibt.“
Über einen Delaware Statutory Trust (DST)
„Eine DST ist eine IRS-konforme Ersatzeigentumsbeteiligung, bei der Sie eine passive und kleine Teilbeteiligung an einer viel größeren und hochwertigeren Immobilieninvestition besitzen“, sagte Darren.
Er fuhr fort, dass die DSTs, die er recherchiert hatte, durchschnittlich etwa 100 Millionen Dollar betrugen und dass sie sich im Besitz einiger der größten, ältesten und erfolgreichsten Immobilienfirmen in Amerika befanden und von diesen betrieben wurden. Darren sagte Hassan, dass seine Recherchen ergeben hätten, dass in den letzten Jahren Milliarden von Dollar an Anlegerkapital in DSTs geflossen seien, da die Anleger die Attraktivität dieser neuen Strategie erkannt hätten.
„Wie erfahre ich mehr darüber?“ fragte Hassan.
Darren erklärte, dass die Securities Exchange Commission DST-Investitionen reguliert und daher entweder über einen Broker-Dealer oder einen registrierten Anlageberater zugänglich ist.
Sechs Monate im Schnelldurchlauf. Hassan und seine Schwester Shara verkauften alle ihre Anlageimmobilien für etwas mehr als 8,5 Millionen US-Dollar.
Auf Darrens Vorschlag hin hatten Hassan und Shara einen qualifizierten Vermittler (oder QI) kontaktiert, der mit ihnen zusammenarbeitete, die Titelgesellschaft, ihren Immobilienmakler und den Finanzberater, den Hassan gefunden hatte, um bei den DSTs zu helfen.
Der Plan lieferte $0 an fälligen Steuern
Wie geplant gab es bei ihrem Verkauf Null Steuern fällig an den IRS, und ihr gesamter Nettoverkaufserlös floss in passive DST-Immobilienersatzanteile, die einen guten monatlichen Cashflow und eine attraktive Wachstumschance für eine attraktive geplante Gesamtrendite generierten. Sie hatten ihre Step-up-Basis beibehalten und könnten in Zukunft weitere 1031 Börsen durchführen, wenn die DST-Investitionen fällig werden.
Hassan hatte Unternehmen recherchiert und einen registrierten Anlageberater gefunden, der sich auf DSTs spezialisiert hatte. Der Berater war mit DST-Angeboten gut vertraut und konnte ihm helfen, jeden Aspekt jeder DST zu verstehen.
Er und seine Schwester konnten jede ihrer 3 Millionen US-Dollar in drei verschiedene DSTs investieren, die eine Diversifizierung zwischen Sponsoren, Anlageklassen und geografischen Regionen des Landes ermöglichten. Obwohl Hassan und Shara ein ausgezeichnetes Verständnis von Gewerbeimmobilien hatten, stellten sie fest, dass ihr DST-Berater eine unschätzbare Ressource in der für sie neuen DST-Arena war. Der Berater wusste, welche Immobilienangebote warum am attraktivsten sind und welche Sponsoren er vermeiden möchte.
DST-Berater zeigt ihnen die Seile
Der DST-Berater nahm sie zu eingehenden Due-Diligence-Anrufen mit, bei denen er und Shara die Cashflows, Finanzierung, Integrität und Erfolgsbilanz des Sponsors, Marktdemografie, Makro- und Mikroökonomie der jeweiligen Anlageklasse und des jeweiligen Marktes untersuchen konnten. Darüber hinaus erfuhren sie, wie jeder für diese Art von Investition bezahlt wird, was Hassan klarstellen wollte.
Kurz gesagt, die Sorgfaltspflicht des DST-Beraters war genau das, was Hassan und Shara beide brauchten, um sich mit den DST-Immobilieninvestitionen vertraut zu machen, bei denen sie ihr Eigenkapital einsetzen würden.
Ihr DST-Berater hat den erforderlichen formellen Identifizierungsprozess für Ersatzimmobilien abgeschlossen und sichergestellt, dass alle erforderlichen Dokumente und Prozesse innerhalb der vom IRS erforderlichen Zeitpläne für ihren 1031-Austausch ausgeführt wurden.
Ein Stück des amerikanischen Traums
Noch sechs Monate vorspulen. … Hassan und Shara hatten beide mehr Zeit für das gefunden, was ihnen am wichtigsten war, mehr Lebensqualität und mehr Zeit für Spaß und Freizeit. Sie waren immer noch ziemlich beschäftigt mit dem Leben, aber jetzt genossen sie beide mehr denn je ihr kleines Stück American Dream.
Die 1031-Börse in Verbindung mit der DST-Option war für Hassan und Shara ein Glücksfall, genau wie es heute für Tausende von Amerikanern mit ähnlichen Umständen der Fall ist.
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