When Vacation Rentals Are Commercial Real Estate

Wann gilt eine Ferienwohnung nicht als Wohnimmobilie? Wenn es sich um eine Kurzzeitmiete handelt, die jeweils weniger als 30 Tage vermietet ist, wird sie als Nichtwohnimmobilie anerkannt und unterliegt daher einer Abschreibungsdauer von 39 Jahren, nicht der Abschreibungsdauer von 27,5 Jahren für Wohnimmobilien. Aber seit Abs. 179(b)(3) schließt Immobilien, die zur Bereitstellung von Unterkünften (außer Hotels) genutzt werden, von der Qualifizierung für 179-Energieabzüge aus, kurzfristige Ferienvermietungen sind für 179 nicht förderfähig.

Um die Steuerpflicht zu mindern, sollten Steuerzahler daher eine Kostentrennungsstudie für ihr Eigentum durchführen, damit sie (1) wenn möglich eine Bonusabschreibung in Anspruch nehmen und (2) die Gruppierungsregeln für passive Aktivitätsverluste (PAL) erfüllen können. Basisregeln, Risikoregeln und überschüssige Geschäftsverluste, um den Verlust aufzufangen.

Wohnen oder Nichtwohnen?

Die meisten Buchhalter betrachten eine Ferienwohnung als Wohnimmobilie. Schließlich stuft der IRS Ferienwohnungen als Wohnimmobilien ein, sodass CPAs die Ferienwohnungen ihrer Kunden über einen Abschreibungszeitraum von 27,5 Jahren abschreiben.

„How to Calculate Your Vacation Rental Property Depreciate Your Vacation Rental Property Depreciation“, ein Artikel, der im März 2021 auf Lodgify veröffentlicht wurde, erklärt: „Die steuerliche Abschreibung von Ferienmietobjekten ist definiert als die Rückforderung der Kosten einer Immobilie, die während ihrer gesamten Nutzungsdauer (die 27,5 Jahre beträgt) als Unternehmen genutzt wird ). [Emphasis added.]”

Aber es gibt eine Ausnahme. Gemäß der in Abschnitt 168(e)(2) beschriebenen vorübergehenden Regel sollte eine Ferienwohnung, wenn sie für jeweils 30 Tage oder weniger an Gastmieter vermietet wird, als Nichtwohnimmobilie klassifiziert werden. Unter diesen besonderen Umständen erkennt der IRS kurzfristige Urlaubsereignisse jetzt als Gewerbeimmobilien an, die eine 39-jährige Abschreibung tragen. Mit anderen Worten, sie sind keine Häuser; Vielmehr werden sie ähnlich wie Hotels klassifiziert.

In dem von CCH Publications veröffentlichten US Master Depreciation Guide 2017 gab der IRS in Absatz 114 diese Stellungnahme zum Status von Ferienhäusern als Nichtwohnimmobilien ab:

„Eigentumswohnungen und Ferienimmobilien. Eine Eigentumswohnung oder eine andere Ferienimmobilie, die vom Eigentümer nur für mehr als 30 Tage am Stück vermietet wird, sollte als Wohnmietobjekt behandelt werden, da eine solche Nutzung nicht als vorübergehend gilt. In vielen Fällen handelt es sich jedoch um eine Eigentumswohnung bzw andere Ferienimmobilie jeweils für eine oder zwei Wochen an verschiedene Personen vermietet wird.Es scheint, dass in dieser Situation eine solche Immobilie als Nichtwohnimmobilie behandelt werden sollte, vorausgesetzt, dass Eigentumswohnungen und andere Ferienimmobilien (z. B. ein Haus am See) als eine Art von angesehen werden „Struktur“, die der vorübergehenden Nutzungsbeschränkung unterliegt. [All emphasis added.]”

Hier ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung wird jeweils eine Woche an 12 verschiedene Personen vermietet und vom Eigentümer nicht genutzt. In diesem Fall gibt es 84 Tage vorübergehender Nutzung (7 x 12) und keine Tage nicht vorübergehender Nutzung. Da mehr als 50 Prozent der gesamten Nutzungstage vorübergehend sind (in diesem Beispiel sind 100 Prozent vorübergehend), gilt die Eigentumswohnung als vorübergehend vermietet und qualifiziert nicht als über 27,5 Jahre abschreibbares Mietwohngebäude.

Die 179-Frage

Diese Neuklassifizierung hat noch einen weiteren Aspekt. Wenn kurzfristige Ferienvermietungen gewerbliche Immobilien mit einer Abschreibung von 39 Jahren sind, wären sie dann nicht auch für Abzüge nach IRS Section 179 berechtigt, wie andere gewerbliche Immobilien? Leider ist die Antwort nein. Section 179(b)(3) schließt Immobilien aus, die zur Bereitstellung von Unterkünften genutzt werden, mit Ausnahme von Hotels, was kurzfristige Vermietungen sofort ausschließt.

Wie können Steuerzahler den Wegfall des 179-Abzugs kompensieren? Beauftragen Sie eine Kostentrennungsstudie. Die Bonusabschreibung könnte ein Steuerwindfall sein, der die Steuerschuld dramatisch ausgleichen könnte. Ihr Kunde kann möglicherweise im ersten Jahr eine beträchtliche Bonusabschreibung erhalten. Da eine Bonus-Abschreibung für jede Klassenlebensdauer von 20 Jahren oder weniger zulässig ist, würden sie sich für eine Bonus-Abschreibung qualifizieren, indem einige der Vermögenswerte des Gebäudes auf eine Lebensdauer von fünf oder 15 Jahren umverteilt werden. Das Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetz 2017 sieht einen sofortigen Abzug der vollen Kosten im ersten Jahr vor. Da viele Komponenten nach einer Kostentrennungsstudie abgeschrieben werden können, kann Ihr Kunde, wenn der Kaufpreis 10 Millionen US-Dollar betrug, sofort 3 bis 4 Millionen US-Dollar abziehen (die 100-prozentige Bonusabschreibung, die durch das Tax and Jobs Act gesetzlich verankert ist).

Verwenden Sie den passiven Aktivitätsverlust

Eine andere Methode, der Verweigerung von 179 entgegenzuwirken und den Verlust zu übernehmen, besteht darin, dass die Steuerzahler sicherstellen, dass sie die Regeln für passive Aktivitätsverluste (PAL) sowie die Regeln zur Basisbegrenzung, die Risikoregeln und die Regeln für übermäßige Geschäftsverluste einhalten. Diese Regeln können auch die Höhe eines etwaigen Grundsteuerverlusts begrenzen.

Die PAL-Regeln wurden 1986 erlassen, um Steuerzahler daran zu hindern, Immobilien und Unternehmen zu nutzen, um enorme Verluste zum Ausgleich von Einkommenssteuern zu erwirtschaften. Früher konnten Steuerzahler alle Verluste aus passiven Einkünften nehmen und sie verwenden, um Steuern aus nichtpassiven Einkünften auszugleichen. Wenn ihr modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen weniger als 150.000 US-Dollar pro Jahr beträgt, können sie einen passiven Verlust von bis zu 25.000 US-Dollar melden. Aber wenn sie über 150.000 Dollar verdienen, wird ihnen der Abzug von 25.000 Dollar verweigert.

Eine Möglichkeit für Steuerzahler, die Regel für passive Aktivitätsverluste zu umgehen, besteht darin, Immobiliengewinne und -verluste gemäß Abschnitt 469 auf eine von zwei Arten zu gruppieren:

• Erstens können sie ihr Mietobjekt mit anderen passiven Aktivitäten zusammenfassen, die Einkommen generieren, an denen sie materiell beteiligt sind, wenn sie gemeinsame Merkmale aufweisen, z. B. wenn ihre Unternehmen ähnlich sind; wenn sie die gemeinsame Kontrolle, das gemeinsame Eigentum und/oder den geografischen Standort teilen; und wenn die Aktivitäten voneinander abhängig sind. Um sich materiell an einer Aktivität zu beteiligen, muss ein Steuerzahler 100 Stunden pro Jahr für die Aktivität aufwenden, und die 100 Stunden müssen mehr sein als jede andere Person, die materiell an der Immobilie teilnimmt.
• Zweitens können Steuerzahler ihre Miete mit anderen passiven Aktivitäten zusammenfassen, die Verluste verursachen. Wenn Ihr Kunde oder sein Ehepartner ein Immobilienfachmann ist und eine gemeinsame Steuererklärung einreicht, müssen er und/oder sein Ehepartner mindestens 750 Stunden pro Jahr ausschließlich auf den praktischen Betrieb und die Verwaltung ihrer Mietobjekte konzentrieren, oder Sie müssen 50 Prozent ihrer Zeit für ihr Immobiliengeschäft aufwenden. Da der IRS häufig die Zeit für Investorenaktivitäten und Reisen in Frage stellt, müssen Steuerzahler bei diesen Aktivitäten besonders vorsichtig sein.

Nach den PAL-Regeln kann eine kurzfristige Vermietung jedoch als Geschäft und nicht als Immobilie eingestuft werden. Auf Seite 26 des IRS Passive Activity Loss Audit Technique Guide heißt es:

„Gemäß Reg. § 1.469-1T(e)(3)(ii) werden sechs Arten von Aktivitäten, die normalerweise als Vermietung definiert werden, in den meisten Fällen als Nicht-Vermietungsaktivitäten behandelt, d. h. als Unternehmen und die Zulage von 25.000 $ gelten nicht. [Emphasis added.] Wenn die Aktivität außerhalb der Mietdefinition liegt, ist sie passiv oder nicht passiv, je nachdem, ob der Steuerzahler materiell beteiligt ist. Im Folgenden sind die sechs Ausnahmen aufgeführt:

1. Die durchschnittliche Nutzungsdauer durch den Kunden beträgt sieben Tage oder weniger. Zum Beispiel: Vermietung von Eigentumswohnungen, kurzfristige Nutzung von Hotel-/Motelzimmern und Unternehmen, die Videos/Smokings/Autos/Werkzeuge usw. vermieten.

2. Die durchschnittliche Nutzungsdauer des Kunden beträgt 30 Tage oder weniger, und mit der Anmietung werden erhebliche persönliche Dienstleistungen erbracht. Beispiele: Hotels und Motels.

3. Außergewöhnliche persönliche Dienstleistungen werden mit der Anmietung erbracht. Beispiele: Krankenhäuser, Pflegeheime und Internate.

4. Die Vermietung erfolgt im Zusammenhang mit einer Nicht-Vermietungstätigkeit.

5. Der Steuerpflichtige stellt das Mietobjekt üblicherweise während festgelegter Geschäftszeiten zur nicht ausschließlichen Nutzung durch verschiedene Kunden zur Verfügung. Beispiel: Golfplätze, Gesundheitsclubs und Spas.

6. Der Steuerpflichtige stellt das Eigentum zur Nutzung im Rahmen einer Nicht-Vermietungstätigkeit seiner eigenen Personengesellschaft, S Corporation oder seines Joint Ventures zur Verfügung. Das Schlüsselwort hier ist „bereitstellen“, nicht „mieten“. Zum Beispiel: Ein Partner bringt Eigentum im Austausch für einen Eigentumsanteil ein. Diese Nicht-Leasing-Transaktion mit der Partnerschaft ist keine Vermietung. Reg.-Nr. In § 1.469-1T(e)(3)(vii) heißt es: „Wenn also ein Partner die Nutzung von Eigentum in eine Partnerschaft einbringt, ist keiner der ausschüttenden Anteile des Partners am Partnerschaftseinkommen ein Einkommen aus einer Vermietungstätigkeit …“

Infolge dieser Auslegung würde ein Steuerzahler nicht als Absorber von Mieteinnahmen oder -verlusten betrachtet, die den PAL-Regeln unterliegen. Sie würden Geschäftseinnahmen oder -verluste erhalten, die nicht den PAL-Regeln unterliegen.

Einhaltung von Basisproblemen

In der Buchhaltung bezieht sich der Begriff „Basisausgaben“ auf den Betrag (die Basis) einer Immobilie, die der Besteuerung nach dem Gesetz unterliegt. Basisprobleme können den Verkauf einer Immobilie erschweren, da Ihr Kunde möglicherweise eine so hohe Bonuswertschätzungssumme erhält, dass der reale Wert seiner Immobilie in den Schatten gestellt wird. Wenn sie eine Bonus-Abschreibung vorgenommen haben und keine Basis mehr vorhanden ist, müssen sie die Bonus-Abschreibung zurückzahlen, wenn sie verkaufen.

Wenn Ihr Kunde also nicht willens oder nicht in der Lage ist, die Bonusabschreibung zurückzuzahlen, muss er entweder an seinem Eigentum festhalten oder einen 1031-Immobilientausch durchführen, bei dem er sein Eigentum tauscht und im Wesentlichen eine „Inzahlungnahme“ durchführt. Oder sie können die Immobilie verkaufen, dann im selben Steuerjahr eine andere kaufen und die Abschreibung verwenden, um die Kapitalerträge und/oder die Rückgewinnungssteuer auszugleichen.

Einhaltung von At-Risk-Regeln

Risikoregeln sind Steuerschutzgesetze, die die Höhe der zulässigen Abzüge begrenzen, die ein Steuerzahler geltend machen kann, wenn er sich an riskanten Aktivitäten beteiligt, die zu finanziellen Verlusten führen können. Die Regeln sollen garantieren, dass die bei den Renditen geltend gemachten Verluste gültig sind und dass die Steuerzahler nicht versuchen, ihr steuerpflichtiges Einkommen durch Steuervergünstigungen zu manipulieren. Wenn die Immobilieninvestition Ihres Kunden kein Risiko oder ein begrenztes Risiko aufweist, kann er möglicherweise keine Verluste geltend machen, wenn er eine Einkommensteuererklärung einreicht.

Die Risikobasis wird berechnet, indem der Betrag einer Investition in eine Immobilie mit einem geliehenen oder haftbar gemachten Betrag in Bezug auf diese Immobilie kombiniert wird. Wenn Ihr Kunde eine 10-Millionen-Dollar-Immobilie mit einer 9-Millionen-Dollar-Hypothek gekauft hat und kein Risiko für das 9-Millionen-Dollar-Darlehen besteht, kann er nur 10 Prozent seines Verlusts übernehmen und muss den Rest des Verlusts in den folgenden Jahren abschreiben.

Einhaltung der Regeln für übermäßige Geschäftsverluste

Ein überschüssiger Geschäftsverlust ist der Betrag, um den die gesamten Abzüge die gesamten Bruttoeinnahmen und -gewinne zuzüglich 250.000 USD (oder 500.000 USD im Falle einer gemeinsamen Rendite) übersteigen. Angenommen, Ihr Kunde kauft einen kleinen Apartmentkomplex für 10 Millionen US-Dollar, der zwischen dem Grundstück und dem abschreibungsfähigen Eigentum (dem Gebäude) aufgeteilt wird: Beide sind 5 Millionen US-Dollar wert.

Durch die Durchführung einer Kostentrennungsstudie kann Ihr Kunde mindestens ein Drittel dieses abschreibungsfähigen Vermögens abschreiben; Sagen wir, es sind 1,5 Millionen Dollar. Von diesen 1,5 Millionen US-Dollar würden sie 500.000 US-Dollar herausnehmen (ihr maximal zulässiger überschüssiger Geschäftsverlust, wenn sie gemeinsam eingereicht werden) und die verbleibende 1 Million US-Dollar fortschreiben, was zu einem Nettobetriebsverlustvortrag wird. Gemäß Abschnitt 461, geändert durch den Tax Cuts and Jobs Act von 2017, dürfen sie nur bis zu 80 Prozent dieser Summe nehmen, um ihre Steuerpflicht für zukünftiges Einkommen zu mindern.

Nehmen wir zum Beispiel an, dass Ihr Kunde im zweiten Jahr einen Einkommenszuwachs von 500.000 US-Dollar meldet. Sie könnten 80 Prozent dieses steuerpflichtigen Einkommens (400.000 US-Dollar) auf ihren bestehenden Nettobetriebsverlustvortrag von 1 Million US-Dollar anwenden. In den nächsten Jahren könnten sie die verbleibenden 600.000 US-Dollar an Nettobetriebsverlustvorträgen aufbrauchen, um weitere steuerpflichtige Einnahmen auszugleichen.

Abschließend

Die bemerkenswerte Neuigkeit hier ist, dass kurzfristige Ferienvermietungen als Nichtwohnimmobilien gelten und daher einer Abschreibungsdauer von 39 Jahren unterliegen. Da den Eigentümern dieser Mietwohnungen jedoch 179 Abzüge verweigert werden, können sie in einer Kostentrennungsstudie Steuererleichterungen finden – solange sie die PAL-Regeln, die Basisregeln, die Risikoregeln und die Regeln für übermäßige Geschäftsverluste erfüllen.