A Data-Based Look At COVID’s Commercial Real Estate Impact

Durch Walter Torous, Adam Decter und Peter Finch

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Law360 (2. Juli 2021, 17:20 EDT) —

Walter Torous

Adam Decter

Peter Finch

Die COVID-19-Pandemie hat unsere Wirtschaft tiefgreifend beeinflusst und die Art und Weise, wie viele von uns ihr tägliches Leben führen und die Art und Weise, wie Unternehmen arbeiten, verändert.

In diesem Artikel diskutieren wir, wie sich die Pandemie auf Gewerbeimmobilien (CRE) ausgewirkt hat, wobei wir uns auf die Unterschiede auf Sektorebene konzentrieren und die aktuellen Trends mit der letzten großen Episode der Wirtschaftskrise während der Finanzkrise von 2008 vergleichen.

Gewerbeimmobilien während und nach der Pandemie

Die Entwicklung der Wirtschaftsimmobilien während der Pandemie hat sich je nach Sektor erheblich unterschieden, wie in der folgenden Abbildung dargestellt.[1]

Nach dem Ausbruch der Pandemie Ende des ersten Quartals 2020 sind die Preise für Gastgewerbeimmobilien besonders stark gefallen (-10% bis zum ersten Quartal 2021) und kehren damit den starken Aufwärtstrend der letzten Jahre um, so die CoStar Group, a führende Quelle für Auflistungen und Informationen über CRE.

Der Bürosektor hatte schwächere Bedingungen als die Präpandemie im Gastgewerbe erlebt, und der Ausbruch der Pandemie führte auch zu einem Rückgang (-4% bis zum ersten Quartal 2021).[2]

Andererseits stagnierten die Preise für Einzelhandelsimmobilien zwar noch länger als für Büroflächen, zeigten sich aber in der Pandemie insgesamt überraschend widerstandsfähig und sind relativ stabil geblieben.

Diese aggregierten Daten können jedoch die Tatsache verschleiern, dass einige Arten von Einzelhandelsflächen wie Lebensmittelgeschäfte recht gut abgeschnitten haben, während andere wie Kaufhäuser in der Innenstadt stark gelitten haben. Im krassen Gegensatz dazu haben Industrieimmobilien, zu denen auch Produktionsstätten und Lagerhallen gehören, auch während der Pandemie weiter stark an Wert gewonnen.

Daten zu den Verbraucherausgaben können helfen, einige dieser Muster zu erklären. Daten des US Bureau of Economic Analysis stützen die Beobachtung, dass große Teile der Bevölkerung einfach aufgehört haben zu reisen und die normalerweise damit verbundenen Ausgaben zu tätigen, was wichtige Konsequenzen für das Gastgewerbe hat.

Die Ausgaben für Verpflegung und Beherbergung gingen in den vier Quartalen ab dem zweiten Quartal 2020 im Vergleich zu den vier Quartalen zuvor um 22 % zurück; die analogen Zahlen für die Verkehrsausgaben (ein Rückgang um 36 %) und die Unterhaltungsausgaben (ein Rückgang um 35 %) waren sogar noch schlechter.

Da der Rückgang der allgemeinen Konsumausgaben mit 4 % weitaus bescheidener war,[3] Es überrascht nicht, dass das Gastgewerbe und damit die Immobilien die Hauptlast des Rückgangs der CRE-Preise tragen, da sich die Art und Weise, wie die Menschen ihr Geld ausgeben, verändert.

Ebenso sind Einzelhandelsimmobilien von Veränderungen in der Art und Weise betroffen, wie Verbraucher einkaufen. Insbesondere stieg der Anteil der Online-Einzelhandelsausgaben von 16 % im Jahr 2019 auf 21 % im Jahr 2020, eine Beschleunigung eines bereits wichtigen Trends.[4]

Dieses Muster scheint sich auch in den Gewerbeimmobilienpreisdaten widerzuspiegeln, wobei die Preise für Einzelhandelsimmobilien stagnieren, während sich Industrieimmobilien, zu denen auch die Lagerbestände des Online-Handels gehören, recht gut entwickeln.

Im Fall von Büroflächen führte die weit verbreitete Einführung von Homeoffice-Arrangements zu einem dramatischen Rückgang der Nutzung dieser Immobilien: Im Jahr 2020 wurde die Büronutzung um 84 Millionen Quadratfuß reduziert, eine dramatische Umkehrung der jüngsten Trends, die etwa 50 Millionen Quadratfuß pro Jahr hinzugefügt.

Selbst diese krassen Zahlen unterstreichen wahrscheinlich die Abkehr von Büroflächen, da die Verfügbarkeit von Untervermietungen auf einem Rekordniveau liegt, was zeigt, dass Unternehmen aktiv versuchen, ihre Bürofläche zu reduzieren. Insgesamt liegt der Büroleerstand bei einem Rekordwert von 18,2 %.[5] Da sich Unternehmen von Büros wegbewegten, sank der Preis für Büroimmobilien.

Die Entwicklung der Gewerbeimmobilienpreise wird entscheidend davon abhängen, wie sich diese Verhaltensmuster entwickeln, sobald die Krise im Bereich der öffentlichen Gesundheit fester unter Kontrolle ist.

Gastgewerbeimmobilien liefen vor Ausbruch der Pandemie recht gut, und es scheint wahrscheinlich, dass die Menschen nach dem Abklingen der Pandemie, vielleicht sogar schnell, zum persönlichen Essen, Reisen und anderen Freizeitaktivitäten zurückkehren werden.[6] Folglich kann der starke Rückgang der Preise für Gastgewerbeimmobilien nur vorübergehend sein.

Andererseits vollzog sich die Abkehr vom stationären Handel bereits seit Jahren,[7] und eine Rückkehr zum Präpandemie-Niveau scheint hier weniger wahrscheinlich, was schlechte Vorzeichen für die Zukunft von Einzelhandelsimmobilien ist.

Der Preis von Büroimmobilien ist vielleicht am schwierigsten zu prognostizieren. Vor allem viele Unternehmen, die zunächst nur aus Notwendigkeit auf Homeoffice umgestiegen sind, finden die Strategie Berichten zufolge unerwartet erfolgreich und bei ihren Mitarbeitern beliebt.[8]

Das Ausmaß, in dem Unternehmen Arbeitnehmer in ihre Büros zurückholen, ist eine große Unbekannte und wird für die künftige Preisgestaltung von Gewerbeimmobilien entscheidend sein.

Darüber hinaus wurden Pläne für das sogenannte Hoteling zur Reduzierung der Bürofläche von Unternehmen bereits präpandemisch untersucht, aber wir haben wenig Gewissheit darüber, wie erfolgreich diese und andere hybride Work-from-Home/Persönlich-Ideen sein werden.

Die Popularität der Heimarbeit ist je nach Alter, Geschlecht, Einkommen und Bildung unterschiedlich, wobei besser ausgebildete und einkommensstärkere Arbeitnehmer nachdrücklich sagen, dass ihre Arbeit von zu Hause aus erledigt werden kann.[9] Wenn dies Veränderungen in der Zusammensetzung der gewerblichen Büroangestellten ankündigt, kann dies auch die Preise für CRE beeinflussen.

Kontraste zur Finanzkrise 2007-2008

Wir können weitere Erkenntnisse darüber gewinnen, was sich für CRE am Horizont abzeichnet, indem wir die Ähnlichkeiten und Unterschiede mit den Trends während der globalen Finanzkrise von 2007-2008 und ihren Nachwirkungen berücksichtigen.

Die obige Abbildung zeigt, dass der Rückgang der Gewerbeimmobilienpreise im Gegensatz zur Pandemie während der globalen Finanzkrise über alle Sektoren hinweg stattfand. Während die globale Finanzkrise typischerweise mit Turbulenzen im Wohnimmobiliensektor verbunden ist, war der Preisverfall für CRE damals tatsächlich steiler.

Angesichts der enormen wirtschaftlichen Verwerfungen, die durch die Pandemie verursacht wurden, mit Schließungen von Unternehmen und einer Arbeitslosigkeit von 15 % – weit über ihrem Höhepunkt während der globalen Finanzkrise[10] — Auffallend ist, dass der Gesamteffekt auf die Gewerbeimmobilienpreise zumindest bisher deutlich geringer ausgefallen ist.

Um dies zu verstehen, sollten Sie sich daran erinnern, dass es vor der globalen Finanzkrise eine Raserei bullischer Erwartungen und einer Ausweitung der Kreditvergabe gab und die Immobilienpreise, sowohl für Gewerbe- als auch für Wohnimmobilien, nach oben schossen, bevor sie beim Platzen der Blase zusammenbrachen.[10]

Vor der Pandemie gab es keinen analogen Boom. Obwohl die Gewerbeimmobilienpreise 2019 mit 8 % kräftig gestiegen sind, wird dieses Wachstum im Vorfeld der globalen Finanzkrise in den Schatten gestellt: 17 % im Jahr 2004, 16 % im Jahr 2005 und 11 % im Jahr 2006. Da die Preise nicht annähernd so stark aufgebläht sind vor der Pandemie hatten sie weniger weit zu fallen.

Darüber hinaus haben eine aktivere Unterstützung durch die Regierung und weniger aggressive Abschottungsaktivitäten der Kreditgeber wahrscheinlich zu einer größeren Preisstabilität für Gewerbeimmobilien während der Pandemie beigetragen.[11]

Ein Großteil dieser Aktivitäten der Federal Reserve und des Kongresses während der Pandemie unterstützte CRE indirekt, indem sie dazu beitrug, den Schlag auf die Verbraucherausgaben und die Wirtschaft im Allgemeinen abzufedern. Von besonderer Bedeutung für CRE dürfte das Paycheck Protection Program gewesen sein, das Unternehmen günstige Kredite zur Verfügung stellte, die unter anderem zur Zahlung von Mieten verwendet werden konnten.[12]

Wenn man schließlich über die Finanzinstrumente nachdenkt, die von Wirtschaftsimmobilien abhängen, hatte die globale Finanzkrise unterschiedliche Auswirkungen auf die Wertentwicklung von hypothekenbesicherten Wertpapieren, die durch Wohnbaudarlehen besichert sind, im Vergleich zu solchen, die durch gewerbliche Kredite besichert sind.

Obwohl der Kursrückgang im gewerblichen Sektor etwas stärker ausfiel, verzeichneten Wertpapiere, die von 2004 bis 2008 mit gewerblichen Krediten besichert wurden, 5 % Verluste, verglichen mit 16 % bei mit Wohnkrediten besicherten Wertpapieren.[13]

Diese bessere Performance war wahrscheinlich auf das Fehlen eines Segments für hypothekarisch besicherte Subprime-Wertpapiere, die größere Widerstandsfähigkeit gegen idiosynkratische Schocks durch kommerzielle Hypothekendarlehen und die Tatsache zurückzuführen, dass anfängliche Verluste bei solchen Wertpapieren von einem speziellen Dienstleister getragen werden, der eine größere Fähigkeit hat, Notfälle zu lösen die zugrunde liegenden Darlehen.

Die Widerstandsfähigkeit kommerzieller hypothekenbesicherter Wertpapiere inmitten des starken Rückgangs der Immobilienpreise während der globalen Finanzkrise deutet darauf hin, dass sie während der Auswirkungen der Pandemie wahrscheinlich wieder widerstandsfähig sein werden.

Fazit

Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf CRE waren je nach Sektor sehr unterschiedlich. Eine Wiederholung der schweren Rechtsstreitigkeiten im Wohnungsbau nach der globalen Finanzkrise im gewerblichen Bereich ist derzeit unwahrscheinlich.

Die Auswirkungen im Einzelhandels- und Gastgewerbesektor und im Laufe der Zeit möglicherweise auch in Büros können jedoch zu einer Zunahme von Wirtschaftsimmobilienstreitigkeiten führen, die von den Gerichten beigelegt werden, da Kredite und Mietverträge strittig sind und Gläubiger über den Umgang mit den Problemen streiten, und Problem, das aufgrund der weit verbreiteten Gewährung von Nachsicht während der Pandemie kompliziert werden könnte.[14]

Die Lösung dieser Angelegenheiten erfordert das Verständnis der idiosynkratischen zugrunde liegenden Faktoren, die die Entscheidungen der Parteien in verschiedenen Sektoren beeinflussen, und obwohl die Lehren aus der vorherigen Finanzkrise wertvoll sein können, ist es wichtig zu erkennen, dass die Bedingungen und Erwartungen diesmal ganz anders sind.

Walter Torous ist Senior Lecturer am Center for Real Estate des Massachusetts Institute of Technology und an der Sloan School of Management.

Adam Decter ist geschäftsführender Direktor und Peter Finch ist Vice President bei Analysis Group Inc.

Josh Abel, ein Mitarbeiter der Analysis Group, hat zu diesem Artikel beigetragen.

Die geäußerten Meinungen sind die der Autoren und spiegeln nicht unbedingt die Ansichten der Firmen, ihrer Kunden oder Portfolio Media Inc. oder eines ihrer oder ihrer jeweiligen verbundenen Unternehmen wider. Dieser Artikel dient allgemeinen Informationszwecken und ist nicht als Rechtsberatung gedacht und sollte nicht als solche verstanden werden.

[1] Quellen: S&P Case-Shiller National Home Price Index und CoStar US Composite Index.

[2] Costar-Indizes, https://www.costargroup.com/costar-news/ccrsi.

[3] Bureau of Economic Analysis, verfügbar unter https://fred.stlouisfed.org/series/PCECC96 https://fred.stlouisfed.org/series/DTRSRX1Q020SBEA, https://fred.stlouisfed.org/series/DRCARX1Q020SBEA und https ://fred.stlouisfed.org/series/DFSARX1Q020SBEA.

[4] https://www.digitalcommerce360.com/article/us-ecommerce-sales/.

[5] https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/office-market-statistics-trends.

[6] https://www.wsj.com/articles/hertz-avis-enterprise-rental-car-shortage-11618335385?st=xkai6e8s3i9nono&reflink=desktopwebshare_permalink; https://www.bostonglobe.com/2021/04/08/lifestyle/weve-never-seen-anything-like-it-rush-is-book-summer-rentals/.

[7] https://www.cnbc.com/2019/04/02/online-shopping-offically-overtakes-brick-and-mortar-retail-for-the-first-time-ever.html.

[8] https://www.wsj.com/articles/how-remote-work-is-reshaping-americas-urban-geography-11614960100.

[9] https://www.pewresearch.org/social-trends/2020/12/09/how-the-coronavirus-outbreak-has-and-hasnt-changed-the-way-americans-work/.

[10] Bureau of Labor Statistics, verfügbar unter https://fred.stlouisfed.org/series/UNRATE.

[11] https://www.journals.uchicago.edu/doi/pdf/10.1086/708816.

[12] https://www.wsj.com/articles/investors-bet-on-commercial-real-estate-undeterred-by-empty-offices-and-hotel-rooms-11621330204?st=car65av3rph0ev7&reflink=article_copyURL_share.

[13] https://home.treasury.gov/system/files/136/PPP%20Borrower%20Information%20Fact%20Sheet.pdf.

[14] https://ratingagency.morningstar.com/PublicDocDisplay.aspx?i=X9P8j%2F3XAQE%3D&m=i0Pyc%2Bx7qZZ4%2BsXnymazBA%3D%3D&s=LviRtUKXqs8kml5dHt7FTeE2Sq4Y%

[15] https://rebusinessonline.com/lenders-willingness-to-grant-loan-modifications-will-decline-post-pandemic/.

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