Is investing in property in S’pore really as good an idea as everyone says it is? Not necessarily. – Mothership.SG

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KOMMENTAR: Viele Leute glauben, dass die Investition in Immobilien für die meisten von uns eine finanziell sinnvolle Entscheidung ist, aber ist das wirklich der Fall?

Nicht immer und gerade heute, erklärt Startup-Mitbegründer Shawn Low. Er teilt mit, wie die Renditen von Investitionen in Immobilien in den letzten Jahrzehnten insgesamt stark zurückgegangen sind und warum Immobilien aus diesem Grund möglicherweise keine so kluge Investition sind, wie es die landläufige Meinung sagt.

Low ist Mitbegründer von Better.com, einem Technologieunternehmen für Wohneigentum, das sich zum Ziel gesetzt hat, Wohneigentum für alle zugänglicher zu machen.

Von Shawn Low

Ich habe vor kurzem mit meiner Frau eine Showflat besichtigt. Im Moment sind wir nur zu zweit, und selbst wenn man die Möglichkeit von Kindern in der Zukunft berücksichtigt, dachten wir nicht, dass wir viel Platz brauchen würden.

Dennoch riet uns der Makler, eine größere oder gar eine zusätzliche Einheit zu kaufen, da dies auf lange Sicht „eine gute Investition“ wäre.

Das hat mich zum Nachdenken gebracht; Lohnt es sich für Leute, die nach der Abrechnung der Lebenshaltungskosten einschließlich des Wohnbedarfs über Geld verfügen, wirklich ein größeres Haus oder sogar zusätzliche Immobilien als Investition zu kaufen?

Jeder scheint zu sagen, dass dies eine gute Idee ist. Sie können sich doch nicht irren?

Die landläufige Meinung besagt, dass Immobilien großartige Investitionen sind, weil die Preise immer zu steigen scheinen und sie „real“ sind – das heißt, es handelt sich um physische Vermögenswerte und nicht um Anteile an einem Unternehmen, die über Nacht verschwinden können.

Jeder hat auch schon eine Geschichte über so und so in seinem Umfeld gehört, die mit dem Verkauf ihres Hauses 150 Prozent Gewinn gemacht haben.

Ja, ich höre immer wieder Leute, die verrückte Gewinne mit Eigentum machen! Ist es wirklich wahr?

Tatsächlich gab es eine Zeit, in der Immobilieninvestitionen oft sehr viel waren.

Basierend auf URA-Daten wuchs jeder S$1, der 1975 in private Immobilien in Singapur investiert wurde, auf 10 S$ im Jahr 1995 (10x Rendite über 20 Jahre). Zum Vergleich: Jeder 1 S$ am globalen Aktienmarkt wuchs im gleichen Zeitraum auf 7 S$ (7x Rendite).

Das war die Zeit, in der Singapur von der Dritten Welt zur Ersten überging. Unsere Wirtschaft boomte, die Menschen wurden reicher und die Immobilienpreise stiegen deutlich an.

Personen, die in dieser Zeit Hausbesitzer waren, hätten von diesen Zuwächsen profitiert.

Dies ist wohl auch der Grund, warum gerade die ältere Generation hartnäckig davon überzeugt ist, dass Immobilien in Singapur eine großartige Investition sind.

Groß! Was ist also das Problem beim Kauf einer Immobilie als Investition? Es scheint ein guter Plan zu sein.

Nicht so schnell. Wir sind heute eine viel reifere Wirtschaft.

Von 1995 bis heute wäre jeder in Privateigentum investierte SG$ nur auf durchschnittlich 1,30 SGD (1,3x) angewachsen. Für HDB-Wiederverkaufsimmobilien wären 1995 1 S$ auf 2 S$ heute (2x) angewachsen.

Im Vergleich dazu wuchs der globale Aktienmarkt im gleichen Zeitraum um das 7-fache.

Dieser Trend wird weitgehend durch andere Quellen bestätigt. Das Immobilienanalyseunternehmen UrbanZoom veröffentlichte eine Studie, die zeigte, dass die durchschnittliche private Eigentumswohnung in Singapur in den letzten zwei Jahrzehnten weniger als die von CPF garantierte Rendite von 2,5 Prozent pro Jahr erzielte.

Vor kurzem veröffentlichte DBS Group Research eine Studie, die zeigt, dass die Immobilienrenditen 2 Prozent oder etwas darunter lagen und das Verhältnis von Immobilienpreis zu Jahreslohn einer Familie mit mittlerem Einkommen ein Mehrjahreshoch von 15x erreichte.

Dies steht im Einklang mit dem Trend in anderen reifen Volkswirtschaften wie den USA, wo die Aufwertung der Immobilienpreise ebenfalls durchweg hinter der des allgemeinen Börsenindex zurückbleibt.

Aber Eigentum erlaubt es mir, Kredite aufzunehmen, um zu investieren. Macht das meine Rendite nicht größer?

Ja, das ist richtig. Die Kreditaufnahme ermöglicht es uns, das Ergebnis guter Investitionen zu verstärken, solange die Kapitalrendite höher ist als die Kreditkosten.

Sie können jedoch nur bis zu 75 Prozent des Wertes Ihres Eigenheims von Banken in Singapur leihen. Selbst wenn man die 1,3-fache Rendite über 20 Jahre für private Immobilien mit dem Zwei- bis Dreifachen durch Kreditaufnahme multiplizieren könnte, würde dies im gleichen Zeitraum immer noch unter der 7-fachen globalen Börsenrendite liegen.

Denken Sie auch daran, dass das Ausleihen in beide Richtungen funktioniert. Es kann Ihre Gewinne verstärken, aber auch Ihre Verluste, wenn die Immobilie an Wert verliert. In der oben genannten UrbanZoom-Studie saß etwa jeder fünfte Eigentümer privater Immobilien auf Papierverlusten.

Immobilieninvestitionen bringen auch passives Einkommen, wenn ich die Einheit vermiete. Das muss doch etwas zählen.

Das stimmt auch. Die Mietrenditen liegen für Immobilieneigentümer, die ihre Einheiten vermieten, in der Regel bei rund 2 Prozent.

Mit dem Besitz und der Vermietung von Immobilien sind jedoch auch Kosten verbunden. Zwischen Hypothekenzinsen (ca. 1 bis 2 Prozent), Grundsteuern, Vorlaufkosten, Unterhaltskosten und eventuellen Belegungslücken würde ich sagen, dass diese die Mietrenditegewinne in etwa kompensieren.

Dies beinhaltet auch keine kalkulatorischen Arbeitskosten für die Beschaffung und Verwaltung Ihrer Mieter.

Aber was ist mit der Mutter einer Freundin meiner Cousine, die ihr Eigentum für viel Geld verkauft hat? Das, was du sagst, scheint dazu nicht zu passen.

Die obigen Zahlen basieren auf durchschnittlichen Ergebnissen bei vielen Immobilientransaktionen. Natürlich wird es Menschen geben, denen es besser geht als der Durchschnitt, und Menschen, denen es schlechter geht.

Wir werden immer in der Lage sein, bestimmte Objekte, Personen oder Zeiträume zu finden, die aus irgendeinem Grund gegen den Trend liegen. Zwischen 2007 und 2012 gab es beispielsweise einen starken Anstieg der Preise für HDB-Wiederverkaufsimmobilien, aber dann blieben die Preise für die nächsten neun Jahre unverändert.

Ich würde mich davor hüten, die Erfahrungen einzelner Immobilien, Personen oder Epochen auf dem Markt zu verallgemeinern; Schließlich bedeutet es nicht, dass eine Person, die einen Millionen-Dollar-Toto gewinnt, eine gute Idee ist, an der Lotterie teilzunehmen.

Und welchen Vorteil hat der durchschnittliche Immobilienkäufer gegenüber anderen? Sofern Sie kein erfahrener Immobilien-Veteran mit einem Auge für die Suche nach großartigen Immobilienangeboten sind, verbringen Sie wahrscheinlich nicht die meiste Zeit Ihres wachen Lebens damit, sich Immobilien anzusehen. Sie haben Zugriff auf dieselben öffentlichen Informationen und Datenquellen wie alle anderen.

Was ist dann die Alternative? Aktien? Ist das nicht super riskant? Zumindest wird die Immobilie nicht über Nacht verschwinden. Es ist immer noch ein physisches Ding aus Beton und Zement.

Das bringt einen guten Punkt. Das Anlagerisiko hängt normalerweise direkt davon ab, wie konzentriert Ihr Anlagevermögen ist. Je konzentrierter Ihr Portfolio ist, desto riskanter.

Wenn Sie in eine einzelne Aktie investieren, ist es durchaus möglich, dass das Unternehmen nach oben geht. Wenn Sie jedoch in einen diversifizierten Index investiert haben, der Hunderte, wenn nicht Tausende von Aktien enthält, wird die Wahrscheinlichkeit eines Verlustes erheblich reduziert.

Moment, reden wir hier nicht von Immobilieninvestments?

Das gleiche Prinzip der Vermögensverteilung gilt auch für Immobilien. Die Mehrheit der Singapurer sind Eigenheimbesitzer und sind bereits durch ihr Haupthaus den Immobilienpreisen ausgesetzt.

Angesichts der großen Ticketgröße ist Eigentum in der Regel auch ein wesentlicher Bestandteil des Gesamtvermögens der Menschen.

Der Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie bedeutet eine relativ konzentrierte Position in einem Asset (der spezifischen Immobilie) in einer Assetklasse (Wohnimmobilien) in einem Land (Singapur). Die Wertsteigerung von Immobilien kann sehr unterschiedlich sein, insbesondere in einem kleinen und sich schnell verändernden Ort wie Singapur.

So ist zum Beispiel eine neue MRT-Linie geplant und um sie herum schießen plötzlich die Immobilienpreise in die Höhe. Oder ein neues Hochhaus neben Ihnen versperrt nicht nur Ihre Sicht, sondern blockiert auch weitere Preissteigerungen.

Sie können diese Ereignisse nicht steuern. Ist es also nicht riskant, einen weiteren Teil Ihres Nettovermögens in einen hoch illiquiden Vermögenswert zu investieren?

Das ist schade. Sollte ich sonst noch etwas wissen?

Wie gezeigt, kann die staatliche Politik einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienpreise haben. Die Regierung war ziemlich offen, um Wohnraum für Singapurer bezahlbar zu halten, insbesondere für die nächste Generation.

Um Spekulationen auf dem Immobilienmarkt einzudämmen, wurden Abkühlungsmaßnahmen wie die zusätzliche Käuferstempelabgabe eingeführt. Auch die Einführung einer Grundstückgewinnsteuer als Form der Vermögensbesteuerung ist im Gespräch.

All dies würde die Renditen für Immobilieninvestoren belasten.

Ich habs. Bedeutet das, dass ich dann überhaupt nicht in Immobilien investieren sollte?

Was wir oben besprochen haben, deutet im Großen und Ganzen darauf hin, dass die Anlagerendite von Immobilien, die auf dem freien Markt gekauft werden, möglicherweise nicht das ist, was sie sein soll. Aber wenn es um Investitionen geht, kommt es, wie bei den meisten Dingen in der persönlichen Finanzwelt, auf Ihre persönliche Situation an.

Für Anleger, die derzeit kein Engagement in Immobilien haben (z. B. weil sie ihr Haus mieten), könnten Immobilien eine gute Diversifikationsanlage abseits traditioneller Aktien und Anleihen darstellen.

Aber selbst in diesen Fällen lohnt sich die Diversifizierung durch REITs – ein Fonds, der in mehrere Immobilien investiert, sodass Sie Ihre Risiken auf eine einzelne Immobilie streuen und dennoch ein Engagement in der Anlageklasse aufbauen – im Gegensatz zum tatsächlichen Kauf einer Anlage Eigentum selbst.

Diese REITs sind häufig auch in Bezug auf Immobiliennutzungen (Industrie, Einzelhandel, Gastgewerbe, Wohnen) und geografischen Gegebenheiten diversifiziert.

Produkte, die den Singapore REIT (S-REIT) Index nachbilden, wie der Lion-Philip S-Reit ETF (CLR) oder Syfe REIT+, könnten eine gute Option sein.

Sie haben erwähnt, dass dies für den Kauf von Immobilien auf dem freien Markt gilt. Was ist dann mit BTOs? Sind sie anders?

Ich würde den Kauf einer Immobilie als Investition vom Kauf einer Immobilie zum Wohnen trennen.

Die Regierung hat in erster Linie beabsichtigt, dass BTOs bezahlbaren Wohnraum für Singapurer bieten. Aus diesem Grund wurden von HDB gekaufte BTOs in der Vergangenheit mit einem erheblichen Abschlag zum Marktwert der Immobilie bewertet.

Der reduzierte Marktwert in Verbindung mit der Preissteigerung der Immobilie hat dazu geführt, dass BTO-Besitzer in den letzten Jahren Gewinne von 70 bis 100 Prozent erzielt haben, indem sie den Wiederverkaufspreis nach der Mindestnutzungsdauer (MOP) mit dem tatsächlichen Preis von BTO bei Markteinführung vergleichen.

Das sind gut 10 bis 20 Prozent Rendite pro Jahr für 5 Jahre, wobei die Vorteile einer Kreditaufnahme von bis zu 90 Prozent bei der Aufnahme eines HDB-Kredits noch nicht einmal berücksichtigt sind.

Beeindruckend! Also BTOs für den Sieg?

Halt, es lohnt sich, ein paar Dinge zu beachten.

Da BTOs nicht als reine Anlageprodukte konzipiert wurden, könnten die Beschränkungen für Kauf, Verkauf und Vermietung während des MOP für Sie einschränkend sein, wenn Sie es nicht auch als Ihren Hauptwohnsitz betrachten. Ganz zu schweigen davon, dass zwischen Antragstellung und Schlüsselübergabe in der Regel einige Jahre vergehen.

Zweitens, wenn die Immobilie nach MOP ihren Marktwert erreicht hat, hat sie sich normalerweise nicht mehr mit der gleichen Rate erhöht. Es verhält sich im Grunde wie jede andere Immobilie auf dem Wiederverkaufsmarkt, nachdem es den Wert des Rabatts wiedererlangt hat.

Da immer mehr BTOs ihren MOP überschreiten, erhöht dies auch das Angebot auf dem Wiederverkaufsmarkt und könnte die Wiederverkaufspreise in Zukunft drücken. Die Renditen werden in Zukunft möglicherweise nicht mehr so ​​hoch sein wie in den letzten Jahren.

Schließlich hat die Regierung vor kurzem bestimmte Maßnahmen eingeführt, die darauf abzielen, den „Lotterieeffekt“ des öffentlichen Wohnungsbaus zu verringern.

Zum Beispiel haben Wohnungen nach dem neuen Top Location Housing-Modell eine längere MOP von 10 Jahren und eine Subventionsrückerstattung zusätzlich zur bestehenden Wiederverkaufsabgabe beim Verkauf. Es gab auch mehr Forderungen, den öffentlichen Wohnungsbau gerechter zu gestalten.

Da sich die Wohnungspolitik weiter entwickelt, könnten plötzliche Glücksfälle weniger wahrscheinlich werden.

Wie soll ich also über den Kauf eines Hauses nachdenken, um darin zu leben?

Bei der Überlegung, wo man leben möchte, geht es oft um mehr als nur ums Geld. Es geht auch um die Nachbarschaft, die Ausstattung und ja für viele Eltern, ob es in der Nähe eine Schule gibt, die zu ihren Kindern passt.

Wenn sich die Immobilie auch als gute Investition erweist (zB BTO), ist das ein erfreulicher Nebeneffekt.

Aber letztendlich ist es ein Zuhause – ein Ort, an dem wir gerne leben und eine Familie gründen möchten.

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Top-Foto von Nguyen Thu Hoai auf Unsplash.