Commercial Real Estate Emphasizing ESG Scores More Than Ever – Commercial Observer
Manchmal (nicht immer, sie verwechseln es), wenn Sie die Buchstaben “esg” in Google eingeben, erhalten Sie als Erstes Folgendes die ESG-Ratings und Rankings von Standard & Poors Global, eine der wichtigsten Ratingagenturen, die die Kreditwürdigkeit von Unternehmen weltweit beurteilt. Geben Sie auf der Startseite der Website einen Namen eines Unternehmens ein, und Sie können den ESG-Score von S & P für das Unternehmen abrufen. Sie müssen nicht einmal nach unten scrollen.
Wenn Sie beispielsweise das übergeordnete Google-Alphabet eingeben (Sie müssen nur die ersten Buchstaben einfügen, der Rest wird automatisch ausgefüllt), wird eine Punktzahl von 40 angezeigt. Seit 2016 hat sich die Umwelt jedes Jahr allmählich verbessert Punktzahl – das E in ESG – ist 79, die beste in seiner Branche. Geben Sie Amazon ein, und seine Punktzahl beträgt nur 21, verglichen mit 27 im Jahr 2016, aber nur von 14 im Jahr 2018.
Seit Jahren, wenn nicht Jahrzehnten, ist ESG (Umweltverträglichkeit, soziale Verantwortung und Unternehmensführung) die Besessenheit derer, die glauben, dass Unternehmen verpflichtet sind, sowohl Gutes als auch Gutes zu tun.
In letzter Zeit haben Unternehmen wie S & P dieses vage Ziel in mathematische Gleichungen übersetzt. Es ist jetzt leicht zu finden, wer der Weise denkt, dass er es am besten kann. Dies kann sich auf Anlageentscheidungen bei zunehmend sozialbewussten Anlegern auswirken.
Für gewerbliche Immobilien bedeutet dies, dass Sie sowohl eine gute Leistung erbringen, insbesondere wenn Sie an der Börse gehandelt werden, als auch Ihre Flächen an die richtigen Unternehmen vermieten, damit Sie sich in deren reflektiertem Glanz aalen können. Das E – Umwelt – ist für Immobilienunternehmen besonders wichtig, da Heiz- oder Klimaarbeitsplätze für den menschlichen Komfort Energie benötigen, die viel Kohlenstoff erzeugen kann, wenn sie nicht progressiv erfolgt.
Laut seiner Website fordert S & P Unternehmen auf, eine so genannte „Nachhaltigkeitsbewertung für Unternehmen“ auszufüllen, einen Fragebogen, der branchenspezifische Themen im Zusammenhang mit der sozialen und ökologischen Korrektheit jedes Unternehmens abdeckt. Die teilnehmenden Unternehmen werden anhand ihrer Antworten sowie öffentlich zugänglicher Informationen bewertet. Nicht teilnehmende Unternehmen werden ausschließlich anhand öffentlich zugänglicher Informationen bewertet.
Die Ergebnisse sind nichts anderes als ein „Ausgangspunkt“ für die Untersuchung des sozialen und ökologischen Fußabdrucks eines Unternehmens, sagte Manjit Jus, weltweiter Leiter der ESG-Forschung und -Daten von S & P. Ohne die Scores könnte die ESG-Analyse für Anleger verwirrend sein, und Scores helfen ihnen, „einen Sinn daraus zu machen“.
“Einige Leute interessieren sich nicht für die Punktzahl, sie wollen nur die Rohdaten”, sagte Jus.
Während sich Unternehmen seit langem mit ihren Umweltauswirkungen befassen, haben in letzter Zeit soziale und Governance-Bedenken aufgeholt, insbesondere angesichts der Black Lives Matter-Bewegung, sagte Jus.
Und S & P hat nicht gerade damit begonnen. Er sagte, das Unternehmen habe 1994 begonnen, diese Faktoren zu berücksichtigen, und seine Ergebnisse erstmals 1999 in Zusammenarbeit mit dem Dow Jones Sustainability Index in Scores umgewandelt. Das System hat sich seitdem weiterentwickelt.
„Letztes Jahr war das Thema soziale und rassistische Ungerechtigkeit, das es schon lange gab, vielleicht nicht in den Köpfen der Anleger, aber jetzt hat es sicherlich eine zentrale Rolle in Bezug auf die Sichtweise der Gesellschaft und der Interessengruppen gespielt“, so Jus sagte. “Die Standards, anhand derer wir messen, ob Unternehmen gute oder schlechte Arbeit leisten, haben im Laufe der Zeit sicherlich zugenommen.”
Gewerbeimmobilien “waren historisch gesehen einer der engagiertesten Sektoren”, sagte Jus. Die Branche hat neben dem Finanzwesen entweder die erste oder die zweitwichtigste Antwort auf die Anfragen des Dienstes erhalten und war besonders sensibel in Bezug auf die Umweltauswirkungen – „die physischen Auswirkungen dessen, was sie bauen und was sie entwickeln und wie sich dies auf die Welt auswirkt“.
Jus sagte, er sehe eine Konvergenz zwischen den ESG-Ratings von S & P und der Kernaufgabe des Unternehmens, Schuldtitel hinsichtlich ihres Explosionsrisikos zu bewerten.
“Unser Rating-Geschäft bewertet ESG, solange es für die Messung des Ausfallrisikos relevant ist”, sagte er. „Sie wurden historisch aus dem Versuch heraus geboren, Aktien zu bewerten. Es besteht möglicherweise nicht immer eine direkte Korrelation, die das Risiko eines Kreditausfalls misst. Aber es ist eher so, dass Unternehmen ihr Geschäftsmodell anpassen, um profitabler zu sein [and] mehr Chancen nutzen? [Say] Wenn Sie ein Lebensmittelproduzent sind und auf Bio-Lebensmittel umsteigen, besteht ein großes Aufwärtspotenzial. “
“Ich denke, es ist etwas, das hier bleiben wird” Jonathan Mechanic von Fried Frank Harris Shriver & Jacobson, dem Dekan der New Yorker Immobilienanwälte. „Immer mehr Menschen konzentrieren sich auf diese Themen. Ich denke, das wird in Zukunft nur ein Teil der Landschaft sein. ”
Die ESG hatte Anfang dieses Jahres einen großen Moment, als Laurence Fink, Milliardärs-CEO des weltweit größten Vermögensverwalters BlackRock, benutzte seinen Jahresbrief alles anzunehmen, wofür ESG steht. Mechaniker sagte, seine Firma habe juristische Arbeit für BlackRock geleistet.
„Im Laufe des Jahres 2020 haben wir gesehen, wie zielgerichtete Unternehmen mit besseren Ergebnissen in den Bereichen Umwelt, Soziales und Governance (ESG) ihre Mitbewerber übertroffen haben“, schrieb Fink. „Im Jahr 2020 übertrafen 81 Prozent einer weltweit repräsentativen Auswahl nachhaltiger Indizes ihre übergeordneten Benchmarks. Und das breitere Spektrum an nachhaltigen Anlageoptionen wird das Interesse der Anleger an diesen Fonds weiter steigern. “
Für Fink und viele andere wird eine schlechte ESG-Leistung auf lange Sicht ein Unternehmen einholen. Früher oder später wird es einen hohen Preis in Bezug auf Versicherungsprämien oder Sammelklagen zahlen, wenn es seine Umwelt- oder Sozial- / Governance-Verantwortlichkeiten ignoriert, selbst wenn seine Quartalsergebnisse gut aussehen.
In seinem Brief nickte Fink auch der zunehmenden Bedeutung von S und G zu. Er fragte Unternehmen, in die BlackRock investiert „Bericht über die Talentstrategie [that] voll reflektieren[s] Ihre langfristigen Pläne zur Verbesserung von Vielfalt, Gerechtigkeit und Inklusion, je nach Region. Wir halte uns nach dem gleichen Standard. “
Suchen Sie nicht weiter als die minimalistische Startseite von Google. Ganz unten setzt das Unternehmen auf seine Umweltaussage: „CO2-neutral seit 2007.“ Klicken Sie darauf, und Sie gelangen zu einer umfassenden Erklärung der Umweltverträglichkeit von Google, die sich verpflichtet, bis 2030 kohlenstofffrei zu sein.
Google hat sich zu einer riesigen Immobilienpräsenz in New York entwickelt, insbesondere in Manhattans Stadtteilen Chelsea und Hudson Square.
Die ESG und insbesondere die ESG haben ihre Kritiker. ESG-Fonds haben in den letzten zwei Jahren Zuflüsse in Höhe von 340 Milliarden US-Dollar angezogen eine Mai-Geschichte in das Financial Timesunter Berufung auf das Forschungsunternehmen EPFR. In dem Artikel wurde auch darauf hingewiesen, dass eine Analyse von Scientific Beta, einem Indexanbieter, der mit dem französischen akademischen Think Tank EDHEC-Risk Institute verbunden ist, ergab, dass die ESG-Führungskräfte vor allem aufgrund traditionellerer Kennzahlen wie Rentabilität und konservativer Anlagepolitik eine Outperformance erzielten.
Kein anderer als Warren Buffett, Amerikas bekanntester Investor, nannte einen Vorschlag, alle Berkshire Hathaway-Mitgliedsunternehmen dazu zu bringen, über die ESG-Leistung zu berichten, und stellte fest, dass viele der Unternehmen klein sind und die Anforderungen ihre Unabhängigkeit beeinträchtigen würden. nach einem 4. Mai Reuters-Konto Berkshires jährliches Treffen in Omaha, Neb. Berkshire ist Buffetts wichtigstes Anlageinstrument, und sein jährliches Versammlungswochenende ist stark besucht und wird allgemein als „Woodstock für Kapitalisten“ angesehen.
Der Vorschlag wurde abgelehnt.
Die Debatte um Berkshire Hathaway spiegelt die erneute Bedeutung der ESG bei Investoren wider, auch bei gewerblichen Immobilien. Brad Thomas ist der Herausgeber von Der intelligente REIT-Investor, ein Handelsnewsletter. In seinem kommenden Buch „The Intelligent REIT Investor Guide“ schreibt Thomas, dass eine Umfrage im Jahr 2020 ergab, dass ein volles Drittel der großen institutionellen Anleger, die noch keine ESG-Maßnahmen ergriffen hatten, dies kurzfristig beabsichtigten.
“Solide 42 Prozent beziehen sie bereits in ihre Portfoliokonstruktion ein, eine weitere Rekordzahl”, schrieb er. “Einfach ausgedrückt, Kapitalflüsse sind wichtig und Geld fließt in die ESG.”
Für eine Firma wie Pembrook Capital Management, eine in New York ansässige Investmentfirma, die sich seit etwa 30 Jahren auf bezahlbaren Wohnraum spezialisiert hat, ist es so, als ob Sie alle dort gewesen wären.
“Es gibt Organisationen, die ESG für Immobilienunternehmen bewerten”, sagte Stuart Boesky, CEO von Pembrook. „Wir haben das Gefühl, weit darüber hinaus zu sein. Unsere Kernexistenz ist ESG. Unsere gesamte Mission basiert auf sozial verantwortlichem Investieren. Es gibt sicherlich nicht viel Wichtigeres für die Welt und die Vereinigten Staaten, als in der Lage zu sein, die bezahlbare Wohnungsnot, die wir haben, einzudämmen. “
Als Beispiel bot Boesky eine Investition an, die das Unternehmen getätigt hat, um einige Wohnungen im Stadtteil Dupont Circle in Washington, DC, erschwinglich zu halten, indem es die von der Bundesregierung angebotenen Anreize für erschwingliche Wohnungen nutzte. Es ist die Art von Investition, die Pembrook anderswo im Land eingesetzt hat.
Boston Properties, der größte Investmentfonds für US-Büroimmobilien, letzten Monat angekündigt Mehrere Entwicklungen sollten den „langjährigen Fokus auf Umwelt-, Sozial- und Governance-Themen“ unterstreichen. Dazu gehören die Verpflichtung, bis 2025 CO2-Neutralität zu erreichen, die Einrichtung eines Nachhaltigkeitsausschusses im Verwaltungsrat und die Einrichtung eines Ausschusses für Vielfalt und Integration Anfang 2020, um sicherzustellen, dass diese Werte Teil der Unternehmenskultur sind.
“Die Konzentration auf ESG ist sowohl das Richtige als auch das Kluge”, sagte Owen Thomas, CEO des Unternehmens, in einer Erklärung.
Boston Properties erzielte in den Ratings von S & P Global einen Wert von 61 gegenüber 27 im Jahr 2016. In allen drei Kategorien liegt Boston Properties vor seinen Mitbewerbern, insbesondere im E, wo es mit einem Rating von 85 deutlich über dem Branchenmittelwert von 47 liegt 11. von 132 Unternehmen.
Brookfield Property Partners sandte Commercial Observer eine Erklärung, wonach das globale Immobilienunternehmen mit einem verwalteten Vermögen von 211 Milliarden US-Dollar auf fünf Kontinenten gemäß seinem Jahresbericht 2020, einschließlich des New Yorker Brookfield Place und Manhattan West hat “die ESG-Prinzipien priorisiert, lange bevor wir sie so nannten”.
Brookfield sagt unter anderem, dass es seine Umweltauswirkungen mildert, mit einem Netto-Null-Treibhausgasziel bis spätestens 2050; für die Gesundheit, das Wohlbefinden und die Sicherheit ihrer Mitarbeiter sorgen, einschließlich nichtdiskriminierender Einstellungspraktiken; und sich mit Gemeindegruppen befassen, die von Entscheidungen betroffen sein könnten, die ihre Immobilien betreffen.
S & P stuft Brookfield Property Partners nicht ein, sondern seine Muttergesellschaft, Toronto’s Brookfield Asset Management, mit 35, eine große Verbesserung gegenüber dem Wert von 2019 von 16. Natürlich zählt dieser Wert viel mehr als nur Immobilien, auch die BAM mit einem umfangreichen Infrastrukturbetrieb, der Dämme, mautpflichtige Straßen und Gaspipelines auf der ganzen Welt baut.
Jake Fingert, eine Komplementärin bei Camber Creek, einer Risikokapitalfirma mit Büros in New York und Rockville, Md., die sich auf Investitionen in Proptech spezialisiert hat, war ein leitender politischer Berater von Präsident Barack Obama, bevor sie im Januar 2017 in die Firma eintrat. Fingert stellte dies fest ESG war bereits ein dominierendes Thema in Camber Creek, als er an Bord kam.
Eine der grundlegenden Maßnahmen für den Fokus war laut Fingert die Bildung des GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), der laut seiner Website im Jahr 2009 gestartet wurde. Er nennt sich selbst „der führende ESG-Benchmark für Immobilien- und Infrastrukturinvestitionen in allen Bereichen die Welt.” Die jüngste Iteration umfasst laut Standort mehr als 1.200 Immobilienunternehmen, REITS, Fonds und Entwickler.
“Was sie sagten, war, dass wir uns alle grundsätzlich um den E-Teil der ESG kümmern”, sagte Fingert. „Wir sind uns bewusst, dass auf lange Sicht nicht nur für Immobilien, sondern für die Gesellschaft insgesamt eine größere Nachhaltigkeit gut für den Markt, gut für die Rendite und gut für die Bürger ist.“